あんまの投資活動日記！

2月も終わりですね

こないだ正月だったんだけどなぁw

平日のある日
税務署に行きまして納税証明書を取得しました

でですね

暇こいてもシャーナイので家業のミッションを進めました

ジョイフル本田に行きまして
消耗品の価格調査です

築古物件で

ここは絶対に変えようね

という部分があります

クロスは当然として水回り設備は新品にしたいのです

来月あたりにキッチン水栓とシャワー水栓を買いたいです

新品でも安いモノがあれば

カッコいいけど高いモノがあるのですね

シャワー水栓ならば
安いと1万円を割ります。
ただし昔ながらのコックをクルクル回して水とお湯を出すタイプになります
ちょいと今時カッコ悪いでしょう

どうせ交換するならばカッコいいモノが良いじゃない
という事で
基本的にはサーモスタッド式に交換しております

これが10年位前はオールステンレスで1.3万円位でした

ところが今はどうでしょうか
なんと！
1.9万円くらいの相場になっておりました

シャワー水栓もキッチン水栓も同じように値上がりしております

風呂屋で一人会議です

そう言えば銀行の借入金利も上がっておるなぁ
2.9%予測が3.3％だったしなぁ
株価も上がっているし
天然石も値上がりしておったし
子供が欲しがっていたiPhoneも価格が凄いよなぁ
10年前と比較すると不動産も高くなった・・・

バブリーという言葉で片付けられんかもなぁ

バブルと言うよりもインフレなんだろうなぁ
株式も調整という下落があるでしょうけど
5～10年単位で見ると上がっていくのだろうなぁ

株価下落するぞ～

と予測する人

日経平均5万円にいくぞ～

と予測する人

色々いらっしゃいますけど
どっちも時期が違えど当たるでしょうねww

倉橋先生の動画を見ておりましたところインスピレーションを受けました

サラリーマンを15年位継続していると
人的信用力（人的資本）
という名の資産があるように思いました

どういう事かと言いますと

15年位同じ場所で勤め続けると
銀行から絶大な信用力が発生しまして
巨額な借入を実行できるのです

借入と言いましても
アコムから借金して馬券を買う！
とかそういうのは論外なのですけどw

借入して資産を購入する事が出来ます

これは結構凄い事なのです

（多くの人は認識してないかもしれません）

我が家の高校生が
家を買いたいから3000万円借りたい！
と申請しても絶対に銀行審査は通りません

15年位勤めているリーマンは審査が通ります

簡単な例では
住宅ローンを組んで不動産という資産を購入出来たりします
15年も勤めていれば結構、緩く審査通過できるでしょう

※変な借金等あれば別です

少し高度な例では
2.5%の金利で借入して10％利回りの収益物件を購入できます

(まぁ8％でも良いけどw)

利回り10%から借入金利2.5%の差（7.5％）がイールドギャップと言いますけど
7.5%の収益を生む訳です

資本主義社会の基本的ルールです
だから多くの企業は銀行借入をしながら会社経営をしております

優秀な巨大企業
トヨタも三菱ＵＦＪもキーエンスも借金があります

借金して資産を買う

資本主義社会の基本的ルールです（2回目）

基本的ルールなのですけど、なぜか教育上では教えられていないようです
どちらかというと『借金=悪』という謎の？常識が蔓延しております
ワタクシも15年前まで妄信しておりました

話が反れました

資本主義社会ってのは貸借対照表が勝負なんだろうな
と気付きました

長期間勤め人をしていると
銀行からの信用力が半端なくあります
そして【収益を生む借金】をする事で
勤め人でも資産を拡大できるのです

それと借金はインフレに強いです（しつこいww）

ワタクシがそんなに啓蒙活動しなくても良いのですけど

まぁ知っていた方が良い情報です

気付いていない人民が多く居ますが

世の中の多くの経営者が知っている情報だと思いますので

書いてみました

『収益を生まない借金』
は本当に悪の借金だと思います

物件購入の契約日が決まりまして
たたき台の契約書と重説を熟読しておりました

契約書と重説は当日初めて読むのだけは避けるようにしないとイカンのです

なんだよそれ聞いてないよ〰

となると揉める原因になります
破談になれば全員がガッカリする事になります

何点か確認事項がありまして
質問を投げては契約日までハッキリさせるのです

でですね
今回初めて一緒に仕事をする亀岡さん（仮名）が凄いのです

テレビアンテナが無いのでアンテナを立てないとテレビは観れません
それは把握しておりました
ご近所さんの屋根を見渡すとアンテナを立てている住宅がメチャ少ないのです

これってひょっとして近所の送電線の影響で電波障害があったりしますか？

と質問したのです
申し訳ないのですけど、やや軽い気持ちで質問したのです

あ～そうかもしれませんね～

という回答だろうなぁと思っていました

亀岡さん（仮名）凄いのは
ご近所にヒアリングに行きまして
30年位前に電波障害が実際にあった事を報告してくれました

各住宅に地下ケーブルの配線工事をしたので
住宅内のアンテナ線を繋げればテレビは観れるハズだよ～
とご近所さんから言質を取ってきてくれました
1件だけアンテナがあったのは15年くらい前の
テレビ電波の切り替わり（東京タワー→スカイツリー）の後で
設置したものらしく
スカイツリーの電波は拾えるようになっているかもしれないとの事

スゲー誠実な対応だなぁ

と感心しました

万が一テレビが見れなくても文句は言いません
元々ボロイし安い訳なので
テレビを見れるようにするには
地下ケーブルの接続工事を私がやれば良いのです

色々な確認事項が明確になったので
契約当日はﾌﾝﾌﾝﾌﾝﾌﾝと聞きながら
大した質問する事なく契約実行する事になります

亀岡さん（仮名）

素晴らしい担当者さんに出会えました

年初からアパート購入に関して

色々と紹介してくれていた不動産業者の小澄さん（仮名）から連絡がありました

今回、別の業者さんから

戸建てを購入する事がモリモリ進んでおります

小澄さんの物件が買えなくなりました

大変心苦しいのですが

ゴメンなさい。別の物件が出てきたのでそちらを購入する事になりそうです

と連絡しました

小澄さん（仮名）からしたら

色々と立ち回った見込み客（あんまの事）が

寝返って他の業者物件に行った訳です

憤りもあるかも知れません

こういう展開はどうしても悲しい切ないよなぁ。。。ビジネス的にはこれしかないのかなぁ

と

ジワリとブルーな気持ちでおりました

でですね

小澄さん（仮名）から返信がきました

あんまさん。良かったじゃないですか！

物件が決まると良いですね！

ワタクシが戸建てを提案できなくて反省です。今回は勉強になりました！

また連絡をください

ええええええ！！

この様な返信がくるとは思っておりませんでした

なんだか目頭が熱くなってしまいました

そして

小澄さんからもう一回物件を購入したい！！！

と強く思いました

松本晃さんのお言葉を思い出しました

顧客の利益を最優先する！自分の利益よりも顧客の利益

その顧客は固定客になるよ。結果的に業界シェアがあがるんだよ

デキる営業マン小澄さん（仮名）でした

良い出会いに感謝です　

時間はかかるけど

またお金を貯めて小澄さん（仮名）から

アパートを購入しようと思います

株式市場が大騒ぎですね

外国人投資家から見ると日本市場は安いのでしょう

為替が絡むと難しいですね

企業業績と関係ない所で株価が動くので

今回のようにドーンと上げる時もあれば

円高に振れるとズドンと下がる事もあるでしょうね

為替は国際金融資本の思惑で上下するので

株価もそうですけど

日常生活にも影響が出たりしますね

知らんけどw

融資審査の手続きをしております
もうしこみ資料の一覧に

完済時年齢が60歳を超える場合は返済計画を説明せよ・・・・云々

と言う文字がありました

あ～なるほど！年齢を見ているのか
だから返済期間が22年希望だったのに10年になっていたんだな

と理解しました

確かに貸す側としたら

50歳のオジサンに22年貸したら
将来仕事無くなるかも知れんのにそんな長期間貸せん！

と言う思考になるのも解ります

思った事
・不動産は早く！若く！始めた方が絶対に良いんだな
・株式会社（法人）ならば経営者の年齢を指摘する事は無いだろうな
・個人ではこれから先、借金したくないよな

という事が思い浮かびました

『1歳1億円の価値』

とドコかで聴きましたけど

本当にその通りだと思います

まだまだ50歳！と思っていましたけど

ドンドン出来る事が減ってきており事を痛感

今回の物件購入後は

あんまり借金が出来なくなるでしょうか

ｲﾝｶﾑを積み上げていき繰上返済を進めようと思います
繰上返済でｷｬｯｼｭﾌﾛｰも上がります

半面、不動産は借金を負う事で色々な恩恵を受けられます
借金する時は法人化が必須だと思うので
法人化も進めようと思いました

先日旧友と飲んだ時に

新NISAてやった方が良いのかな？

と聞かれました
旧友は投資を全く経験していなかったようなので

ワタクシは

ウーン。。。。

と答えに詰まってしまったのです

暴落が起きて大損こいたら可哀想だなぁ
という感情が働いたのです
一次的な面だけを切り取ってしまって結局お勧めしませんでした

後日酒が入っていない時に考えたら

やっぱNISAでも何でも投資を進めてやりゃ良かったなぁ

と思いなおしました

〇現在の市場はデフレ経済が終わったので
貯蓄より投資が断然に有利。。。
と言うかインフレ時の貯蓄は怖いです

〇投資は必ず失敗を経験するから
失敗した時にもう一度チャレンジできるような買い方をすれば
怖くはない！その事は情報共有できる

〇勉強/情報収集すればするほど結果が出るので楽しい

〇時間をかければかける程、福利が効いて結果が出てくる
やるならば早く始めた方が有利

やっぱやらないよりやった方が良いと思います

それでもまぁお金の事はデリケートなので

ﾁｮｯﾄやってみようかなぁ

という人に勧めるのは難しいものですね

今度同じようなシチュエーションならば

必ず

やった方が良いよ！

と回答します

今年も税理士先生に確定申告を纏めてもらいました

去年は
新築ｱﾊﾟｰﾄの建物減価償却がデカい！節税になっている・・・云々
と感じました

今年は購入した築古ｱﾊﾟｰﾄも償却があるので更に節税が凄いです

数年前は
色々なモノ（消耗品とか接待交際費）を経費にして節税しよう！
と思っていました
ケチケチ節税です

考え方を改めまして
ドンドン納税しようではないか！！

という風に思っております

皮肉な事？に
その考えでｱﾊﾟｰﾄを購入したのですけど
結果的には数年前のケチケチ節税よりも
ズーっとデカい節税になっております

まぁこれは所得税のお話でありまして

固定資産税なんかは全く節税スキームは存在しないのでしょうね
ビックリする額を納税しなくてはいけません

勤労所得から納税できなくなってきたので

不動産収入から支払っております（汗）

いずれにせよ経費が上がりましたけど
賃料収入もいつのまにか大きくなってきました（自分の中ではね）
まだまだ零細大家ですけど

2023年度は破綻せずに上手い事に立ち回れたのかな
という状況でした

金融機関の融資内諾が出ましたので
購入に向かって色々な事が動き出します

銀行に提出する審査申込書を提出したり

細かい質問事項を売主様にヒアリングしたり

大まかなｽｹｼﾞｭｰﾙを見立てて資金繰りを計算したり

まぁ忙しないですw

ホームセンターに子供の文具を購入に行ったら

偶然、大工のｲﾁﾛｰさんと遭遇しまして
物件購入後にリフォームしてもらう約束をしました♪

鉄部の塗装を考えたり
壁の穴を塞ぐDIY方法を調査したり
まぁ色々と楽しめそうです

物件のリフォーム活動があると

生産的な事で遊べますので楽しいですね

リフォームが終わったら

1か月くらいは賃貸に出さずに
己の基地として遊んでみようかなww

お友達を呼んで

投資勉強会

という名でビールを飲んだら楽しいかもなぁww

銀行から融資内諾の回答がありました

結論からすると借入して購入に進みます

借入は出来るのですけど

融資条件が結構渋いモノでした

〇500万円借入したい所　回答は400万円

つまり頭金が100万円増加する

〇25年返済を希望していた所　回答は10年

毎月の返済が２万円位で計算していたのですけど

3.7万円の返済額になります

〇想定CFも下がります

どうしようかなぁ

冷静に考えてみました

・利回り11.6%はそう簡単に出てこない

・将来更地にしたら購入金額より高く売れる

・最初の１年がキツイだけで２年目以降は残債の減少スピードが速い

・５年後の残債が210万円程・・・4～5年後に一括返済できるじゃん！

１年目に頑張っていけば

これは投資になるじゃん！！

と言う事で前向きに購入する事にしました♪

契約と金消に向けて走り出します

おーーーし！振動数を上げていきます

投資家の友達カズクン（仮名）からお声をかけてもらいました

あんまさん7014保有してなかったっけ？

7014ってなんだっけ？・・・

答えはこちら

7014名村造船所

売却した後にグングン上昇しまくった銘柄ですw

赤い矢印　5/25　５４３円で売却してましたww

その後の上昇が半端なくて笑ってしまいます

カズクン（仮名）には

売却後に株価上昇ってのは慣れているけどね・・・悔しいっす（涙）

と回答しましたw

でもですね

180円位でロングしたのですけど

543円で売却って結構上手に売れたんじゃね？

と思います

結果からすると失敗ですけどね

180円でエントリーしてズーっと保有しておって

２４年2/17現在1903円です

いったいドコで売れば正解なのでしょうか？

考えてみたのです

180円で2000株　36万円

上昇をしてきた。。。

360円まで上昇した時に1000株売却したら

購入時の36万円は回収しました

教科書的には

残りの1000株は忘れてしまえば

その後上がろうが下がろうが絶対に損をしません

教科書的にはね

ところが感情が邪魔をしましてね

欲望が渦巻く訳なんですww

180円のモノが短い期間で

400円になり500円を超えてきたら

〇スゲー儲かったじゃん！

〇いつ落下するか解らんぞ！

〇せっかくの儲けが消えるのは嫌だ！

欲望が上記の感情を煽いでくるのですw

上がっても下がっても良いのにですよ？

600円を超えてから1900円までの上昇は

指をくわえて見てるだけでしたw

という事で

売りば難しい！

今日の教訓です

投資の事で駄弁ると３０分位速攻で経過してしまいますねw

ｱﾊﾟｰﾄを購入するぞ！

というマインドセットに1か月以上かかりました
1月初めから何棟も見学を繰り返して
冒頭の言葉が脳みそに入りました

-----------------
3100万円の利回り8.4%の築古ｱﾊﾟｰﾄ

頭金620万円出して
ローンは2790万円組みます
30年返済　2.9%

家賃収入は21.7万円
返済額は11.6万円/月
管理費等を抜いて
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰは8.8万円

CCRは17%
-----------------

沢山の建物や街を見学しながら長時間考察しました

これならイケるかな。
築古に30年のローンだけど繰り上げ返済をしていこう！
買って運営できそうだ！！

と決断したのです

でですね
決断した後に出てきた物件が以下の物件です

-----------------
900万円の利回り11.5%の築古戸建

頭金420万円出して
ローンは500万円組みます
22年返済　2.9%

家賃収入は8.1万円
返済額は2.5万円/月
管理費等を抜いて
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰは5万円

CCRは14%
-----------------

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰは少ないけど借金の額がドーンと少ないです
借金を背負うプレッシャーが断然違います
それを考えると後者を選択するのは当たり前！
と言ってよいでしょう

１か月かかってマインドセット出来たから買い向かえたのです

たぶん

１か月前にこの物件が出てきたら
借金を背負う気持ちも作れてないしチャレンジしていたか？解りませんね

行動して『見学する事』や『電話する事』は大事だと思います

人生が切り替わる時があります

本当に購入できると良いなぁ

4年前の2020年2月の日記を読み返したら
ワタクシの予測が結構当たっていて怖いっすww

強烈なｲﾝﾌﾚ

戦争が起こるﾘｽｸ

混沌とした時代に入りそうです

預貯金は危険です

土地とか金を取得した方が

良いかも知れません

なんて書いておりました

これ本当に俺が書いたのか？ww

4年後の今
その通りになりました

予測は当たる当たらないはあまり重要ではなくてですね
未来に対して準備が出来るようになります

準備した事が空振りになっても構わないのです

当時、戦争は日本かも。。。と思ってビビッておりました（汗）

結局日本ではない国で戦争が起こったのですが
エネルギー関連や農作物関連の輸入で
日本にも影響がありました

戦争の結果インフレも発生しております

そのインフレは何処まで進むのか？
誰にも分りませんね

今起きている事は
欧米側チームとBRICS側のチームが分裂して
世界経済は混とんとしてきております

政治的には前者（欧米ﾁｰﾑ）が強そうです
経済的には後者が強そうです（というか前者が弱そう）

今年は大きな地震もありましたけど
政治的にも大きなイベントが発生するかもしれませんね

備蓄用のお米、カップ麺、電池を少しずつ買っております（汗）

この準備が空振りになる事を祈ってますww

古家付の土地を購入するために

頭がグルグルしております

おおよその土地値の実勢価格で買付証明を提出しました

売主様は承諾してくれました

亀岡さん（仮名）と売主様には感謝でございます

後は

金融機関（銀行）の内諾をもらえば

購入に向けてゴリゴリと進むだけです

銀行の内諾が。。。。

緊張感ありますね（汗）

1件借入している銀行なので何とかなるか！

と思う反面

去年古いアパートを購入した時に

別銀行から巨大な借入があります

借金多すぎだろ！とマイナスの評価になるのではないか？

購入価格の50%でも融資してもらえるのだろうか。。。。

融資内諾が出たら9割方購入出来ます

悶々と待機している状態です

前回の融資では

月曜日に打診して木曜日に回答がありました

同じタイミングならば三日後になるでしょうか

ドキドキしながら三日間を過ごします

古家付の土地を見学しました

亀岡さん（仮名）とお仕事です

建物は古いながらもしっかりしておりまして

低地でもなく

湿気も少なく

雨漏りも無く

修繕したらいけるんじゃね！

と判断できました

最近は投資家の購入希望者が多いそうです

500～600万円位で

初めての収益戸建物件を探す層が多いとかなんとか

本で勉強しており

指値をしてきたり

webに載らない上流情報を欲しがる方々が多いそうです

ウーン。。。なるほど！

最初はワタクシも同じような気持ちで

物件を見て不動産業者さんに接していた気がします

12年前です

指値を通すのは

物件が売れない時期や

長期間売れ残っている場合に通りやすいです

あとは売主様が売却を急いでいる時でしょうか

webに掲載されない上流の情報を頂くのは・・簡単です

1回物件を買う事

指値しなくても良いんです。失敗しない価格で買うのです

そこからは業者さんからの信用を得られます

そうしたら

こんな物件あるけどまだwebに出してません見学行きませんか？

こんな連絡がきます

1回も購入していない人には内密情報ナカナカ流れません

なぜかと言うと

初めて買う人は業者さんからすると

・買えるかどうかわからない

・どの位の自己資金があるか解らない

・購入への本気度が解らない

このように見えます

購入までに売主様と買主と金融機関とかその他

色々な調整作業が発生しますから

買えるかどうか解らない人に内密な情報を渡しても

やっぱ買うのやーめた♪

となる可能性があるのです

徒労に終わる訳です

それだけは避けたいので上流物件は

本当に買えるヒトに行くのだと思います

今回の物件は上流物件ではなく

たまたまﾜﾀｸｼが別件で電話した時に

紹介してもらいました

最近は色々な情報が入ってきまして脳ミソが忙しいですｗ

数日前の事でした

いつもの投資系不動産業者小澄さん（仮名）から

あんまさん！新柏で土地値の高い物件が出ました！速攻で見に行きましょう！

と情報を貰いました

勤め先の帰りに物件見学を実施

それはそれは魅力的な物件でした

しかしなんやかんやで転進しました

新柏物件をシミュレーションしていたら

あぁこれはまた買えそうだな

脳ミソが展開していきました

そういえば

自宅近所でもう数字が似ている売れ残ったアパートがあったなあ

と言う事で色々な条件を考慮して

近所の築30年アパートを購入する作戦を練りました

このアパートは懇意にしている管理会社の物件でした

元野球ｱｽﾘｰﾄの亀岡さん（仮名）に電話

亀岡さんからなんで売れ残っているのか？ヒアリングしました

大きな問題が無い事を確認！

オーシ！アパートは買えるぞ！買うぞ！

鼻息荒らして気合い入れてエキサイトしていました

お話が展開していきます

その日の風呂で瞑想・・・

あああ！！！

アパート融資の金融機関は確か2400万円しか融資が下りないから

融資がムズイぞ！？

でですね

アパートはさて置き

亀岡さん（仮名）から

最近○×高校の横に古家付土地があります

法人使用の為、アチコチの設備が良いんです

あんまさん興味ないですか？

カウンターオファー（加藤ひろゆきさん風味）を貰いました

これがまた良い数字で良い内装の物件ですｗｗ

色々と脳ミソ忙しかったけど

買うのはこの物件かもなぁ

この先はどうなるのでしょうか？

行動しまくっていると人生が展開していきますね