あんまの投資活動日記！

ビルゲイツさんが

次は天然痘がどうのこうの・・・

と言っているとか言ってないとか

知らんけどw

2006年から16年位投資活動をしてきたのです

薄々気付いてきたのですが

投資環境やﾙｰﾙ、常識はドンドン変化する

必勝法等のノウハウは

インプットしたら速攻で実践しないと

結果が出なくなります

2011年では

利回り11%以上の

中古ｱﾊﾟｰﾄが国道16号の内側で

ボコボコ売りに出ておりました

2022年の今

そんな物件があれば2秒で蒸発します

2012年頃では

金の1g単価は4000円台でした

当時はｱﾍﾞﾉﾐｸｽで株式市場が元気だったので

金の人気はありませんでした

2022年の今

円預金はヤバいぞー！との観点から

金は大人気です

金の1g単価は8000円後半まで行っております

で

10年前のノウハウが使えなくなった

と言っても

現在の環境下で

何かしらのノウハウを駆使して

成功している人々が居ります

例えば

4000万円の物件を買って

数年保有して売却したら5500万円になるかもしれません

金は1g8800円で買っておいて

新円に切り替わって現在の円預金が紙屑になるかもしれません

でも金ならば新しい円通貨に交換できるかもしれません

新円に切り替わらなくても現行の円で12000円に上がるかもしれません

知らんけどw

ノウハウの勉強を継続しながら

自分の中身も更新していかないとイケマセン

10年前は利回り12％以上の

3000万円台のｱﾊﾟｰﾄ探しまくっておりました

が

今は高利回り物件はありません

立地が良くて

前面道路が広い物件を探しております

株式投資も同様です

イツ迄も同じ手法では上手く行かないんだろうな

と思って試行錯誤を続けて

新しい心地よい場所を探していこうと思います

投資だけではなく

労働環境も同じでしょうか

変化を受け入れずに

同じ場所に安住しようとすると

今後は面倒な事になるかも知れません

気を付けたいです

GWです♪

早いもので2022年も1/3が終わりました

お出かけしたいのですが

その前に机の上の帳簿類を片付けたいです

いつもならば経費をパチパチ登録するだけなのですが

物件を購入すると

資産計上が入りまして

やれ前渡金とか

やれ仮払金とか

そいつを土地に計上して

建物に振り分けて・・・

ウーンとなりますw

4:30頃に起床して

2時間ほど労働力投入！

勝負がつきました！

労働力投入は

帳簿作業よりペンキ塗りの方が楽しいですw

まぁ仕方ないですね

先日決済した事で7件目の物件購入となりました

購入時の契約関連の書類は

かなり分厚いのですね

各物件ごと整理しておるのですが・・・

入らなくなりました(汗)

将来20件くらいの物件が欲しいので

今の状態では整理できません

事務所が欲しくなりますw

が

事務所を構えるほどの規模でもありません

そんなに仕事ありませんしw

書類の保管方法を考えております♪

株式市場はサッパリ解らない状況になっております（汗）

金利が上がるのか？

上げられないのか？

夏頃に向かって

インパクトあるイベントが発生するかも知れません

インフレ基調になって

色々なﾓﾉが値上がり始めております

食べ物だけが値上がりしておる訳ではなく

株式も上がっていくかも知れません

そんな中

名村造船所は456円の高値を付けて

400円を割りました

今後高値を更新していくのであれば

残り少なくなった保有株を500円超えた所で売ります

逆に

今後下げていくのであれば

何処かで買い向かいます

売買は感情が邪魔します

なので

買い時期も決めます

高値の60%274円になったら買いを入れます

高値の52%237円になったら買いを入れます

高値の45%205円になったら買いを入れます

こんな感じで買い向かう場所を固定します

実際はもっと細かい設定をしております

上記の画像の様に設定しておくと

感情に左右されずに機械的に買いを入れられます

第7弾まで書いておりますけどw

そこまで下げないと思っております

下げても3弾か4弾くらいかなぁ

別途

出来高が100万株を切ってきたら・・・

この銘柄底打ちしやすいです

買い株数を増やすかも知れません

この後にボンボン上げたいったら

ご縁が切れるかもしれません（汗）

でも上げても下げても

どちらに向かっても

対処が出来るよう準備すること

が大事だと考えております

洗練された投資家のｾﾐﾅｰで
欲しいものは書いておこう！

と仰っておりました

この情報を聴いて
実際に書く人はとても少ないのだ

とも仰っておりました

このﾉｳﾊｳは色々な成功者が使っておりますようで
ｱﾁｺﾁのﾉｳﾊｳ本やYoutubeで見聞きした事があります

実際ﾜﾀｸｼもﾉｰﾄに定期的に書き連ねております
自分の経験からすると効果は・・・

抜群にあると思います

過去に書いた事で実現した事

・収益物件を購入する
・〇〇万円のｷｬｯｼｭﾌﾛｰを実現する
・沖縄旅行に行く
・キャンピングカーに乗って旅をする
・アルファードに乗る

これらはﾉｰﾄに書いておきました

難しいだろうなぁ

と思いながら書きました

数年後見返すと全部実現しておりました

この日記を読んで
実際に書く人はかなり少ないと思います

書いたところで何になるんだよ！

とﾜﾀｸｼも思っておりました

でも書いてみると
実現するのです

多くの成功した投資家が実践しているのを
真似しただけです

書くことの大切さ

が解ったので

今ではもう少しぶち上げた事を書いておりますw

いやはやこれは若い人達にお伝えしたいです
ﾉｰﾄに書くだけ！無料なのです

若い人じゃなくても
30代でも40代でも50代でも
実行してみる事をお勧めします

現在の情勢から思案したのですが

外国人からすると

日本のﾓﾉが大安売りに見えている筈です

実際のところ不動産市場には

かなり外国人が入ってきておるようです

外国人客向けに仲介会社でも

日本語の話せる外国人を採用する所が出てきたとか

日本企業の株もドルベースで見るとかなり安いです

海外資本が買っているかもしれません

１-2年前にそんな情報をキャッチしました

円預金は危険ですので別の資産に変える事を考えます

・株式等の紙の資産

・ゴールドの様な現物資産

・不動産

を購入する動きが増加しているようです

高級腕時計なんかも値上がりしております

じゃーオイラはどうしようか・・・

インバウンドがすっかり弱くなったのですが

円安の現在は

入国制限解除したら外国人訪問者がかなり増加するでしょう

今後は

インバウンド需要が増加するかも

知れないです

そこら辺の銘柄を

探してみようと思っております

年初から

ワチャワチャとイベントが発生してきました

・銀行ﾛｰﾝの一括返済

・抹消登記で法務局へ

・遺言書保管で法務局へ

・告知物件の購入

・大工さんとリフォーム活動

・早すぎる入居申し込み

・新たな物件の紹介

・銀行さんへ借入申込

・購入の契約

・銀行さんとの契約

なかなか忙しなくしておったのです

が

全てポジティブな感情での行動でした

本日は

収益戸建て物件の決済日

何件目の購入でしたか・・・

7件目

売却した物件を含めると

8回目の決済です

少しは経験を積んでこれた事に感謝です

初めて収益物件を買ったのは

2012年5月なので

ちょうど10年位経過しました

10年経過してそんなもんかよw

と言う見方もありますが

子供との時間を大切に出来たし

自分のペースは良かったんじゃないかな

と思えております

物件が回り始めると

ﾛｰﾝや諸経費を支払った後の手残り（CF）は

勤め人の給料手取りを超えます

CFが増加してくると

貯金が加速するので

物件購入頻度も加速しますね

実感してきました

どこまでやるのか？

たまに聞かれます

尊敬する

青森のイッセイさん（同い年）

は

勤め人の給料が30万円だったので

不動産からのCFが倍の60万円になったから勤め人を卒業した

と仰っておりました

あれ！？そんなくらいで引退出来るのか？

とインスピレーションを貰いました

多くの不動産投資家は

CF100万円とか200万円を目指しているようです

自分はそんなに要らないよなぁ

と思っておりました

話しを戻しますと

どこまでやるか？

と聞かれたら

とりあえずの中期目標はCF60万円かな

と思います

その先はもっと伸ばしたいですが

その為には

中古戸建を3件

アパートが混ざれば2件で目標達成出来そうです

頑張ろうと思います！

え・・・・！

128円ですか

アチコチの識者が

今回の円安はヤバい！

と解説しております

各国は通貨金利を上げ始めております

本音では

日本も利上げしたいのです

通貨の需給バランスが崩れないようにしたいからﾈ

ところが金利を上げると

教科書的には株式市場が下落します

日本は公的資金（GPIFや日銀）を

大量投入しておりますので

株式市場を下げる訳にはイカンのです

だから利上げ出来ないのです

右に行っても左に行っても手詰まりです

金利を上げなければ

円安はしばらく続いていきます

強いスタグフレーションになる可能性が高いです

今まで問題を先送りしてきたので

シャーナイ部分はあります

投資をしていない層にも

影響が出るでしょう

輸入絡みのあらゆる物は値上がりします

消費者として購入時にも面倒ですけど

勤め先が民間企業の場合

ｱﾁｺﾁ面倒な事が起きるでしょうか

日本円は危険かもしれない！

と世界のマーケッターが思っているから

円だけ下げております

不安を煽る訳ではありません

それでもﾁｮｯﾄ今回はヤバいかも・・・

と思えるのでここで情報シェアです

預貯金は外貨や実物資産に

交換する事をお勧めします

7014名村造船所　物凄いスパークしておりますw
上昇しながら売ってきたので保有株が残り少なくなってきましたw

今後の売りどころは解りません

直近安値が今年の１月後半182円です

100％upで364円
150％upで455円
200％upで546円です
それより上に行くことはﾁｮｯﾄ想定できません

それでも

突き抜ける可能性がある銘柄ではあります

今日は442円の高値をマーク

もう業績連動じゃないでしょう
かなり仕手が入っている

・・・ような気がします

もう上がらないかなぁ

仮に600円とか700円行ったとしたら
500円台で全部売却すると後悔しそうですw

本当に
売りどころは解りませんw

売ってきた場所と感情を公開します

2/28　273円で2100株売却

まだ上がると思うけど下がるかも知れないからなぁ・・・

ﾁｮｯﾄだけ利益確定だね

3/24　323円で3000株売却

もう上がらないかもなぁ。。。でも上がるかも知れない

いやー分からん！！

ﾁｮｯﾄだけ利益確定だね

4/15　415円で4400株売却

もう上がらないでしょう！？

でも上がったらヤダなぁ。ﾁｮｯﾄだけ残して

後は利益確定で売ろう！

結構いい加減な感情で売ってきましたw

でもね

いい加減な感情でしたけど

売値の価格は1月末の底値圏の時には決定しておりました↓

売りの株数は実際と変化してしまったけど

底値から50%上昇

底値から79%上昇

底値から129%上昇

底値から199%上昇

で売却する作戦で計画しておりました

今回は上手い具合に売却できたように思います

買いも同じです

直近高値442円から

どれくらい下落したら〇〇株買う！

これを決めちゃいます

5回位に分けて買いを入れていきます

１０年以上前に買った
NSX松田さんの対談音声
あらためて聞きなおしてみました所

数年ぶりに聴いたのですがインスピレーションを受けました

レバレッジとは【てこの原理】

小さな力で大きな力を生み出す

投資の世界では

お金を借り入れて
大きなより大きな資産を手に入れ
利益の拡大を図るもの

教科書的にはこの様なﾓﾉがﾚﾊﾞﾚｯｼﾞです

ロバキヨさんの本にも書いてあったかなぁ

NSX松田さんは
お金以外のレバレッジを解説していました

-----------
ITのレバレッジ
-----------
・ｽﾏﾎ,PCでｱﾁｺﾁのサイトを検索＆調査しまくる事
・健美家,ｱﾄﾎｰﾑ,不動産ジャパン
・路線価地価マップ,教えてgoo
2022年の今では常識とも言えるﾈﾀを

2010年以前から提言して実行しておった事に驚きます

-----------
人のレバレッジ
-----------
何でも一人でやらない事
いかに他人に助けてもらえるか
宅建を持っている専門家に聞いて対処
融資の専門家
建築の専門家
色々な専門家の知恵を借りて問題解決していく事

お金以外でもレバレッジがある
そしてレバレッジとレバレッジを掛け合わせる事で

もの凄い力を生み出す事が出来る

例えば
１０×１０が100の力を生み出す事が出来るので
自分が急加速する事を体験できる

確かに！確かにそうだよなぁ

ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞは
銀行借入だけではないっすね

ワタクシもレバレッジを享受していた事に気づきました
〇ITのレバレッジで色々な利便性を享受しております
ｳｨｷﾍﾟﾃﾞｨｱ,Googleマップ,物件検索,相場調査

〇人のレバレッジでも時間短縮や経費削減を享受しております
山羊さんや,賃貸営業さん,銀行ﾏﾝさん,大工のｲﾁﾛｰｻﾝから色々なﾓﾉを受けております
感謝です

色々なレバレッジが複雑に絡み合っております
レバレッジとレバレッジを掛け合わせる事で

10×10　→　100

の様に

自分の力の数倍,数十倍の力を発揮しているのかも。。。。

いや発揮していますね

ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞの結果
時間を半分にしたり　時間を1/10にしたり
収入を２倍に・・・5倍にしておるかも知れません

ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞはお金だけでない！

肝に銘じました

先日風呂屋で一人会議を実施

---------------------

今度の物件決済が終わったら・・・

物件の購入資金は枯渇する

２年位買えなくなるかも・・・

やる事が無いんじゃないか？

そんなに立ち止まってられないぞ！？

いやいやいや

やれる事は必ずある筈

株式は残っているので色々と遊べそうだ

そうだ

しばらくサボっていた物件見学を再開しよう！

お金ないけどw

見学していたら何かのキッカケで買えるかもしれない！

あーそれと読書だな

読みたい！と思ってAmazonﾎﾟﾁﾘしたけど

まだ読んでない本が10冊以上あるぞ！

なんだよまだまだ忙しく出来るじゃんけ

いちばんイケないのは

何もできないからと言って停止する事

---------------------

そんな妄想と繰り返しながら

お風呂屋さんでボーっとしておりました

お風呂屋さんのボーっとする時間は

自分にとって大事なのです

名村造船所の出来高が

1000万株越えました

明日朝寄り付きで少し売ります

これから下がるだろうなあ😅

こないだ小学二年生になった

娘ホノカと公園で鬼ごっこをしました

走っても走っても追いつきません

成長著しい上り調子のホノカ

と

年々低下する中年サラリーマンのワタクシ

その日の夜

銭湯に行きまして一人会議で

考えこんでしまいました

ある程度の自由を手にする為に始めた投資活動

やりたい事はあれど

実現できない事はドンドン増えてきております

例えば

１６年前３０代前半には

いつか厳冬期の奥穂に登りたい！

そのためには自由な時間を手に入れないと！

と燃えるような感情がありました

５０歳を目前にした今のワタクシは

厳冬期の奥穂は難しいかもなぁ

蝶が岳や燕岳が良いかもなぁ

（登山やらない人には解りにくいだろうなぁw）

目標がグレードダウンし始めておりますw

投資活動では

時間を味方につけて徐々に成長していきます

その為になりふり構わず節制した生活をしてきました

それはそれで良いのですが

自分が本当にやりたい事は

チャンと実現させていかないとダメだよなぁ

風呂屋でウーンと唸ってしまいました

ダラダラ遊ぶ事は引き続きしたくありません

ただ

目標をたてて計画して

一生思い出に残るような【あそび】

こちらの方にも徐々に力を入れていく事が大事！！

時間はないぞ！

と認識しました

---------------------

やりたい事を箇条書き

・厳冬期のｱﾙﾌﾟｽを見る

・厳冬期のｱﾙﾌﾟｽ登る

・夏の奥穂→西穂

・宗谷岬←→佐多岬　チャリンコ

・宗谷岬←→佐多岬　歩く

↑これ実現するには会社員のままでは難しいかもなぁw

1年くらい前でしょうか
不動産投資の事をネタに

若者とお話した事があります

アパートを買った時に頭金を〇〇万円入れて
年間ｷｬｯｼｭﾌﾛｰは〇△万円だった
5年位で頭金は回収だよ

と説明した所
若者は面白くなさそうな顔をしておりました

この説明の仕方はワタクシが悪かったのです

確かに

回収率と言う言葉を使うと
1～4年目は全く儲けが無いように錯覚します

投資初心者の頃は
【資産=ｷｬｯｼｭだけ】
と考えてしまいがちになります

【不動産は資産】

でもあるのです

例として
築古物件を土地値600万円で買いました
一か月5万円で貸しますと1年間で60万円の収入です
先の話で言うと【10年かけて回収】となります

でも
【不動産は資産】
なんです

2年間回して120万円の家賃を得た所で
売却したとしましょう
築古で建物がしっかりしていたら・・・・
600万円で売れる可能性があります

最初の600万円を回収した上で
2年間の家賃120万円が入った事になります

この場合、2年間でも儲けが出ます

（注:新築の場合、売却する値が下がる可能性が高いです。相場によります）

色々勉強する必要もありますが
120万円の収入を得ていたら・・・
480万円で売っても損は出ません

家賃5万円の物件を480万円で売るのは
利回り12.5%なので首都圏ならばもうﾁｮｯﾄ高く売れます

話が反れましたw

回収と言う言葉は失敗でした

銀行にあったお金を、不動産資産に交換した
不動産資産は毎年60万円分働いてくれる
銀行の利率よりも莫大な働きだ
その交換した不動産はいつか現金に戻せるのだよ

と説明するべきでした

ﾁｮｯﾄ反省しているので
書いてみました（汗）

子供にも理解してほしい所ですが

どうだろうなぁw

投資とか投機とかまだ理解していない段階で
いわゆるオイシイお話が寄ってくる事があります

***********
・1年間運用すると2倍（利回り100％）になります
・月の利回り50％です
***********

この手のお話に乗るような事は普通ありません

でもFIREを目指すと
投資案件として検討してしまう人も居るそうです

便利なもので今ならExcelで簡単に試算できます

再現性確実で利回り100％で運用するとどうなるでしょうか？

いつか使ったExcel表で6年運用すると・・・・

投下した元本720万円です
運用結果は1億5000万円になります

9年運用すると

投下した元本1080万円です
運用結果は12億2000万円になります

この投資話を信じますか？（笑）

この『利回り100％』の投資話を
売り込んで来る業者は
相当強烈な資産家でないと辻褄があいません

通常ならばそんなお話に乗るような事はしません

表を見ると解りやすいののですが
年間20～30％を2-3年運用する事は出来るかも知れませんが
10年継続するのはﾁｮｯﾄ難しいんだろうな

と思えるはずです

投資家の中には物凄い猛者が居るので

なかには10年継続する人も居るでしょう
20-30%10年間運用するのは
マラソンを2時間半以内で走るような難易度になるかも知れません

通常ならばｽｹﾞｰ難易度ですが実現する人は居る！
そんなレベルです

ﾜﾀｸｼのような凡人は
マラソンを練習しまくっても3時間台で走れれば御の字です
利回り10％以下を目指すわけです

それでも10～15年経過すると福利のﾊﾟﾜｰで凄いことになってきます

利回り100％の投資難易度は
マラソンを1時間30分を切る
それ位のレベルのお話かもしれませんねｗ

だから紙の資産でも

同じような考えです

５倍になるのを狙う！

２倍になったら儲かるよ！

たまにこの様なﾓﾉを取れる時もありますが

継続的に運用していくと

投下した資金が半分になったり1/10になったりします

余談ですが

短期トレーダーの書籍では必ず

損切は絶対！

と書かれておりますw

子供達には
１年で利回り100％を目指さないように！

と教えたいです