あんまの投資活動日記！

倉橋 隆行 さんの　教訓。を再読

この本、好きです

人生において悪い事はﾎﾟﾂﾎﾟﾂありますよ
と
でも一杯良いことを積み上げて
悪いことを微小な範囲にしちまえば良い!

悪いことが起きると
その事ばかりﾌｫｰｶｽしてしまいがちです
しかし
ﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞｼﾝｷﾝｸﾞで良いことを

沢山思い出すと心に良いのです

最近起こった良い事を

ﾉｰﾄに箇条書きしました（アウトプットが大事です）

・株式銘柄を安く買えた
・取引先の営業ｻﾝにﾌﾟﾚｾﾞﾝﾄをして喜んでもらえた
・倉橋さんの本でｲﾝｽﾋﾟﾚｰｼｮﾝを貰った
・天気が良かった

ｽﾞﾗｽﾞﾗを10個以上書くわけです

するとﾈｶﾞﾃｨﾌﾞな事柄が
心の中で小さくなりました

あ～おいらの人生においてそんなに重要じゃないや♪

そう思えるのです

ﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞな事をﾒﾓ帳にｽﾞﾗｽﾞﾗ書くのはお勧めです
ここ半年位ｻﾎﾞっていたので
またﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞﾒﾓを書いていこうと思います

そうそう

元気を出すための本があると良いです

ﾜﾀｸｼの場合は

倉橋社長の本もそうですが

・ロバキヨさん

・加藤ひろゆきさん

・稲盛和夫さん

・斎藤一人さん

大御所の方々ばかりですが

上記の書籍を読むとポジティブシンキングになります

モチベーションが上がって元気になりますね

川村龍平さんの
不動産経営　誰も教えてくれないお金の残し方

を読みました

不動産投資本では久々に強いｲﾝｽﾋﾟﾚｰｼｮﾝを得ました

かぼちゃの馬車の事

バブル崩壊の事

この二つを詳細に解説しております
私も理解しているつもりでしたが
ボンヤリしていたﾓﾉが

ｸｯｷﾘと理解出来たように思います

強く印象的だったのは

不動産はレバレッジが大事！と言う事は解っておりましたが

レバレッジに強く傾注する書籍やセミナーでは

フルローンやオーバーローンの文字が躍り出てきます

そんなにレバレッジばかり

強めると危ないですよ～

と言う事が書いておりまして
大きく頷きました

1階の部屋の天井から水が漏れておる事件

が発生しました

2階のｷｯﾁﾝﾊﾟｲﾌﾟの交換で2万円位かなぁ

と想定しておりましたが

実際の現地調査をすると
かなり悲惨な状況でした

1階の吊戸棚は交換

2階のｷｯﾁﾝとｺﾝﾛ台も交換

全部で15万円位の費用が発生しそうです

新商品の購入費用は10万円も行かないのですが

ｽｹｼﾞｭｰﾙ調整、撤去、処分、取付工事、

色々と含めるとありがたい金額です

しかしまぁ

2階入居者様は気づかない案件かも知れませんが
たぶん1階の方は

随分前から被害があったんじゃないでしょうか?

放置していたのでしょうか?
不思議ではあります

管理会社の作戦では
入居者さんの火災保険で何とかならないか?

探ってくれております

色々な事が発生します

売却の契約に向けて走り出していたアパート

仲介業者からの連絡で

売主様が申し込みを取り下げる

との事

最初は理解できませんでしたが

契約前に破談になったのか・・・

と理解しました

ナンでも親族会議をして
親戚のオジサマに

強烈な反対されたようです

ｳｰﾝ。。。

ある程度安く譲った価格なので
上手く回して行ってほしいなぁ
と思っていたのですが・・・

仕方ありません

自分の人生だろ！自分の判断で決められないのかよ（心の声）

捕らぬ狸の皮算用

を本気（ほんきと書いてマジ）で経験しました

仲介さんは

泣きそうな声で謝っておりました

全然仲介さんは悪くないです

まぁ誰も悪くありません

売れなければそれは仕方無いです
保有します
保有し続けて借金完済する作戦もありだよなぁ
と思い始めました

売却するかも知れません

と

管理会社、新築物件会社、税理士先生

ｱﾁｺﾁに報告してしまいました（汗）

10月一杯まで売りに出して

売れなければ保有します

頑張ろう！おれ！

机上論で残債が減る事は大事
と理解しておりましたが

これからは残債が減る事
　→財務強化に繋がる事

を実感しました

大事な事

〇保有期間でＣＦを出す事！
ＣＦを出さないで保有するのは危険です

保有しているだけでﾏｲﾅｽなのに

売却時に更にﾏｲﾅｽを被るﾘｽｸがあります

〇キャピタルを出す為には安い時期に買う
つまり誰も見向きしない時期に買って
誰もが欲しくなる時期に売る事が必要です

〇毎月の元本返済金額を要チェックする事
借入れがﾄﾞﾝﾄﾞﾝ減るので

BSが綺麗になっていきます

こんな事を学びました

今後、売却が正常に進んだ場合

手元の資金が増加します

浮かれてはｲｹませんね

勤め人のｳﾁは投資資金は

生活費に回すことはしません

この資金を元手に再投資します

-------------

〇古い物件のローンが消える事
〇手元資金が増える事

-------------

この二つにより
銀行評価が上がります

少し新しいデカい物件を買いたいです
借金も沢山しないと買えないです

久しぶりに平日夜に物件見学に行きました♪

さいたま市の野田線沿線です

妄想が広がります

大きな借金のデカい物件
と
無借金の小さい物件
を組み合わせて
不動産ポートフォリオを

組んでいこうと思っております

どうなるでしょうか？

現状の自分の立ち位置では

勤め人卒業はまだまだ出来無いこと

が解りました

軽いｼｮｯｸなのですが

下を向いていても仕方ありません

心のｶﾞｿﾘﾝを燃やして行動あるのみ!!

近所の売り物件3棟程ﾁｪｯｸして見学に走りました

1棟は買っても良いんじゃないか?

という物件

また以前、新築ｱﾊﾟｰﾄ販売の営業さんに

お声がけしてみました

私にも買えそうな物件がありましたら

お声がけください!

節約生活がんばり自己資金を貯めます!!!!

回答ありまして

埼玉県の物件を紹介してくれました

これを近々見学に行きます!

前に進むのであれば

やれる事はﾅﾝでもやりますよ!!

そんな気持ちが燃えております!

幼児のホノカを公演で遊ばせていました所

鯉の餌をあげている

新しい公園を発見しました

分譲住宅に付随して設けられる

新品遊具のある公園です

分譲住宅の営業さんが

私に声をかけて来ました

お家を購入する事に興味ありませんか?

興味も何も・・・おウチ大好きなんですよ

趣味と言うか本業と言うか・・・

そこから会話が弾みまして

・30～35坪位の戸建てを分譲している

・隣の敷地にｳｪﾙｼｱが出来る

・ｳｪﾙｼｱが出来る事で北側の土地をﾏﾝｼｮﾝﾃﾞﾍﾞに売却した

・ｺﾛﾅの影響で都内から千葉県に流れて広い住宅のﾆｰｽﾞが高まっている

色々な事を教えてもらいました

遊んでおっても

気持ち次第で

いくらでも学ぶこと(情報収集)が出来ますね

営業さんに感謝です

お酒を抜いて快眠しまして

素早く起床4：30から

投資分析活動を実施しました

朝は静かな空気で集中できます♪

物件を売却できた後の財務状況はどうなるのだろうか？

ｴｸｾﾙで試算したのです

ｷｬｯｼｭのﾎﾟｼﾞｼｮﾝが良くなるので

ｲｪｰｲ！

と浮かれておりましたが

自分の愚かさが露呈しましたね

去年の高利回り戸建物件

不動産のｷｬｯｼｭﾌﾛｰが勤め人給料を上回りました

これで天狗になっていたようです

本来はもっと先を目指していたのに

全然前に進んでいません（ﾊﾞｶ）

売却後ｷｬｯｼｭが出来ても

インカム（ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ）がかなり減る事になります

毎月のインカムを増やす為に

物件獲得しないとイカンです

しかも1件2件ではなく

勤め人を卒業するには

6件位の戸建が必要です

あるいは

大きめのアパートと2件位の戸建でしょうか

かと言って

売却を止めて今の状態を維持すると

古いアパートに多くの残債が残っている

と言う事で

他の物件を買う時に

融資の審査がナカナカ通りません

→つまり買い進められないのです

本来ならば天狗になっている暇は無く

ﾄﾞﾝﾄﾞﾝ購入物件を探して

ｶﾞﾝｶﾞﾝ活動していかなければいけなかったのです

大いに反省して気合が入りました

購入候補の地域を広げて見学しまくろう！！

これからは謙虚に頑張ろうと思います

朝の分析活動は

色々な『気付き』を得られます良いですね♪

村上ファンドの村上さんです

ホリエモンの出現と同時期にﾏｽｺﾐで注目を集めた人物

と言うくらいの認識でした

あの時ﾏｽｺﾐでは

ケシカラン！

と言うような風潮でした

書籍を読むと

物凄く優秀で志が高い人なんだなぁ

と感じました

心に刺さったフレーズ

・投資家には考える時間がとても大事

人から話しかけられない

電話もかかってこない

広い落ち着く空間

ということで飛行機では良い席を使うそうです

ﾜﾀｸｼも考える時間を大切にしているので

銭湯の音の無い釜風呂が大好きだったりします

・本当に本当に覚悟できているか

目標を持って生きるのであれば

ﾓﾉｽｺﾞｸ強い覚悟を持って進むべき

好きな事をして一生をおくれるならそれで良いや

と言う感情ではﾀﾞﾒだ！と解いています

お金に支配された生活になってしまうそうです

・みんなと同じ事をしていたらみんなと同じﾓﾉしか得られません

ﾜﾀｸｼは小さい頃から貧乏根性で劣等感がありましたので

常に上記の事を考えていました

今でもアマノジャクであります（汗）

他にも沢山ｲﾝｽﾋﾟﾚｰｼｮﾝをもらいましたね

アパート売却でどの位の儲けが出るの？

ｴｸｾﾙで計算してみました

〇キャピタルゲイン
取得から売却までの差益　
100万円位でしょうか
これは仲介手数料、取得税、登記費用、固都税、色々とひっくるめて
キャピタルゲインがどれ位あるのか？で算出します
普通はキャピタルゲインは期待出来ませんが
安い時期（ﾘｽｸ懸念が高い時期）に購入する事で
キャピタルが出ることがあります

〇インカムゲイン
保有期間のキャッシュローを計算しましたところ
8年間なので・・・ﾋﾞｯｸﾘする程の金額になりました

これは開示できませんがお声がけしてくれたらお話できます

あれ！？
でもでも思ったより儲かってません

手元に残る現金はもうﾁｮｯﾄ多いのになんで？

考えました

借金の元本が減ったんだ！！

購入時の借金は3000万円（架空）

売却時の残債は1900万円（架空）

1100万円分借金が減っております

売却した時に借金を返済します

購入価格3000万円で売ったとしても
減った借金分1100万円は手元にお金が残るのですね

これがレバレッジ効果なんだ！！
金持ち父さんんの
『良い借金』
を感覚的に理解！

身をもって体験したように思います

売却できれば！の話ですので

まだまだ先のお話です

管理会社から連絡がありまして

1階のｷｯﾁﾝ上から雨漏りが発生している

との事
今度2階のお部屋にお邪魔して

ｷｯﾁﾝ水回りの修繕をする事になりました
2万円位の出費になるでしょうか・・

ついでに
今度売却出来るかも知れない

と報告しました

しばし情報交換でﾄｰｸしたのですが
買主様は既に管理会社に来て当物件の事を
相談しに来ているようでした

なんやかんやと色々なｲﾍﾞﾝﾄをこなしながら
物事が進んでいきます

買主様は銀行の契約もあるでしょうから
もっともっと忙しいのだと思います

ﾜﾀｸｼは壊れた箇所を正しく！修理して

平和な物件を引き渡し出来るように

進めていきます

ﾁｬﾘﾝｺで各物件の定期巡回に行きました

入居者様が平和に暮らせているか？

近隣の環境とか観察します

先日、物件近所で火事があったので

そこら辺も見回りましたね

さてさて本題

ｱﾊﾟｰﾄ売買の契約に向けて
ﾜﾁｬﾜﾁｬとｲﾍﾞﾝﾄが発生しております

測量図を提出してｸﾚｲ!

との事
おそらく買い主様の銀行融資で必要なのです
8年前の購入時に銀行から提出を求められました
売主様にお願いしたのですが

測量図が無いのですよ

と言う回答だったので
それを銀行に報告したら

まぁ・・・解りました!大丈夫です!

なんて言うやり取りをしましたね

（さすがス〇ガ銀行です）

測量は売主側でやるので
ﾜﾀｸｼが20万円の出費をする事になります（涙）

一度は測量を了承したのです

あらためて書斎部屋の

物件の書類をひっくり返して
色々なﾌｧｲﾙを確認しました所

ありました！！！

土地の周囲の距離が分かる資料！！

この紙があれば
20万円の測量出費が防げます
この紙を提出したらば銀行審査が進むはず！

この紙の価値は20万円です！！！

何とか契約が成立するように頑張ります

ロバキヨの名言

時間を投資しなければお金がかかる

健美家ｺﾗﾑに掲載されておりました

https://photos.app.goo.gl/CjaBNffTwhwnvjBm9

極東船長さんは本当に素晴らしいです

逆説的に言いますと

お金が無ければ時間を投資せよ

と考えています

ﾜﾀｸｼは貧乏育ちで貯金できない生活をしておりました

2006年の投資を始める時に

殆どお金が無い状態でした

その状態から

時間をかけて・・・

大量の時間を投入して

投資の本を読みまくり

小さい金額で実践しました

周りの人達が遊んでいる時に

登山や野球やコンサートにゴルフ・飲み会・・・

羨ましい気持ちもありましたが我慢しましたね

気合いで勉強をしてきました

今でも

時間を投資する事

を意識しております

売買価格が合意されたので
買い主様より色々と質問事項が来ます

・入居者は保証会社に入っておりますか?

・どの保証会社に入っておりますか?

みたいな感じです

購入後にﾄﾗﾌﾞﾙを回避する為に
確認事項や知っておきたい事は全て潰しておきます

ﾜﾀｸｼも購入時に色々と売主様に質問を投げかけました
8年前の資料を漁ってみました

・過去に雨漏りはありましたか?

・1階を内見しました所、ﾛﾌﾄがありました
2階にもﾛﾌﾄはありますか?

・〇〇年の塗装工事の費用はどの位かかりましたでしょうか?

・最高賃料5万円と最低賃料3.9万円なぜこの様な乖離があるのでしょう?

・近隣と揉め事ありませんか?過去に警察沙汰になった事ありませんか?

なんだか初々しいような・・・
恥ずかしい質問ばかりです(汗)
当時読んだ本の受け売りでしょうね

この質問と回答のやり取りが終わると
契約の日取りを決めていく事になります

契約したら95%は売買が確定します
(成立するかは別ですが)

銀行へ一括返済の報告をしたり
管理会社には売却する旨を報告したり

色々と忙しくなってきます

近所の古い団地1室が売りに出たとの事

軽くｽﾍﾟｯｸを紹介

○残置物が沢山あり販売図面が作れない

ﾓﾉが沢山置いていたら不動産屋さんは鍵を預かれないそうです

(ﾓﾉが失くなってしまったら責任取れません)

○でも部屋はそこそこ綺麗

風呂やらトイレはﾘﾌｫｰﾑ済です

○不動産屋さんでは残置物処分に

40万円とした上の査定価格はｶﾅﾘ安くなったようです

ﾜﾀｸｼの車　中古のｱﾙﾌｧｰﾄﾞくらいの価格

○それではｱﾝﾏﾘな価格なので売主さんも

もうﾁｮｯﾄなんとかなる方法はありませんか?

と言う事でﾜﾀｸｼにお話が回ってきました

内部を見学させてもらいました

・ｷｯﾁﾝ天井が傷んで割れている

内装屋ｻﾝにお願いするかなぁ

・和室壁にシミがある

これは塗装で何とかするかな

・ﾃﾞｶｲ冷蔵庫がある

お友達のﾀｸﾐｸﾝと降ろせるか・・・なぁ

・団地の外回りはしっかり塗装されていて綺麗

管理がしっかりしているんだろうなぁ

・想定家賃に対して

管理料・修繕積立の割合が高いです

↑ﾜﾀｸｼが子供の頃に住んでいた団地と同じ壁

懐かしいなぁ

しかし

ｳｰﾝあんまり欲しくも無いかなぁ・・・

売主様が

これじゃー話にならん

と言うようなお値段を提出して

帰って来ました

まぁ多分買えないでしょうね(笑)