あんまの投資活動日記！

先日カーター校長のセミナー動画を観て
大変勉強になりました。



『一般的な仕事』『不動産の仕事』
の違い


心に突き刺さりました。


一般の仕事は1回の作業に対して1回の報酬

1時間○○の作業をして1時間分の時給がもらえます。
1か月の勤務をして1か月分の月給がもらえます。
1回の仕事で1回の報酬なのです。

まぁｻﾗﾘｰﾏﾝからすると当たり前の世界です。


不動産の仕事は
1回の作業に対して複数回の報酬を受け取れます。
物件を購入して賃貸に出すと
最低1年は住んでもらえます。
(2年4年10年と入居者によって様々ですが)

物件購入の仕事1回に対して
報酬は12回受け取る訳です。

1回の仕事で多数(複数)の報酬があります。

ここが不動産経営(投資)の価値があるのですね。
太古の昔から世界中で不動産経営が行われてきた
根本でもある訳です。

おおおおなるほどなぁ。
と思いました。



40代半ばのﾜﾀｸｼはこれから50代になり60代になり
年を重ねていくのですが
仕事があるかどうか？も不安であります

年金も期待できません。
もらえたとしても70歳以降でしょう。
個人的には年金制度は破たんすると思いますので
あてにしておりません。

(労働者の年齢構成割合で
　若者が圧倒的に少なすぎます。
　どこの企業でも同じです。
　そんな感触を持つ同世代のｻﾗﾘｰﾏﾝは
　多いのでは？と思います)

そんな年金不安の中で

『1回の仕事で複数回の報酬』

の不動産の仕事スタイルは
今後の社会においては
ナカナカ頼もしく力強い存在
だと思っております。

年金よりもあてにしやすいと思っております。

そういえば勤め先でも
不動産部なる新規事業が始まりましたなぁ。

4月も終わります。
1年の1/3が終わるのですね。

年初から
物件購入やら
ﾘﾌｫｰﾑやら
仮想通貨の暴落やら
確定申告の納税やら
忙しなく過ごしておりましたね

ここ最近は
ひと段落したのでﾉﾝﾋﾞﾘしておりました。

しかし！
イツまでも遊んでおってはイカンです。
何か生産的な事をしなくてはイカン！

と言う事で
売物件を10件程見学しようと思います
今はどの
物件も高くて
『これ欲しいぞ！』と言う物件は少ないです。
なんで見学するのか？
各地の相場観を養って
己の感覚を鈍らせたくないのです。
また通ったことの無い道を通るのは
色々な情報を得られます。


やり方は以下のとおりです。
-----------------------------------
1.目ぼしい物件をwebで印刷します
↓
2.地図サイトで場所を特定します
↓
3.場所の土地値から積算評価額を出します。
　積算評価額=土地値+建物価値
↓
4.利回りを出します。
　だいたいの想定家賃と販売価格で利回りを出します。
↓
5.現地に視察
　会社帰りにﾁｬﾘで行ったり
　帰宅後に車で行ったり
　休日のﾚｸﾘｴｰｼｮﾝと合わせて行ったりします。
-----------------------------------
気合で見学しまくるのです。

『物件調査の千本ノック』

と呼んでいます。
ウソをつきました。

でもこの作業を継続していくだけで
何もしていないよりも自分の相場観が成長します。
今までは500棟以上は見たと思います。


洗練された投資家は
7000～8000件見たと聴いた事があります。

ﾜﾀｸｼも少しでも近づけるように
千本ノックを続けるのです。

こないだ長野県にドライブに行きました

常念岳をﾊﾞｯｸに




八ヶ岳方面から甲斐駒の威容


これらの山岳風景を眺めて
忘れていたモノを思い出しました。

ﾜﾀｸｼが投資を始めた強い動機です。

毎日の様に山に登りたい！
いつでも自由にアルプスを登りたい。
仕事に制限されずに山を歩きまくりたい。


2006年頃
上記の様な事を日々考えて
生活しておりました。

そんな時に金持ち父さんの本を読んで

『山の生活を実現するには
　投資しかない！』

そんな思考回路だったと思います。
その後、投資を学びながらも
失敗を繰り返してまた学んで・・・
今に至ります。

最近は投資自体が面白くなって

『資産を増やす事』

が目的になっているようです。

これはイカンです。

山景色が思い出させてくれました。

投資が面白いのは良いのですが
根本は山に登る事が己の生きがいです。

投資の動機

○アチコチの100名山に登る！
○家族を楽しませる！

そろそろ本当に山に登る
生活設計を作っていこうと思います。
最初は週末登山でよいのです。
子供達をどこの山に連れて行こうか。

そして
その事でモチベーションを上げまくり
投資の結果を出していきたいものです。

前回は売り手のスマートデイズ
買い手の高属性ｻﾗﾘｰﾏﾝのｼｪｱﾊｳｽｵｰﾅｰのお話をしました。

スルガ銀行は蚊帳の外かと思えそうですが
そうでもないようです。

基本的に融資をﾊﾞﾝﾊﾞﾝ出して成績を出したいのです。
その為に以前から際どい審査を
する事で有名でした。

審査スピードを速める為に支店長の権限を強めて
出来るだけ本部決済をしない運営をする

とか

預金通帳・源泉徴収表の改ざん指示を販売業者に出したり

とか

色々な噂が多方面から出てきます。

そんなところで
今回のｽﾏｰﾄ社の融資でも審査を大甘査定して
融資をバンバン出していたようです。
前回お話したように借入先のｵｰﾅｰが
破産しそうな状況になりました。
1億の借入がざっくり1000人
1000億円です。

これに金融庁が怒った様です。
ｽﾙｶﾞ銀行に立ち入り調査を実施。

ｽﾙｶﾞ銀行は株価大暴落です。

ｽﾙｶﾞ銀行が融資していた

○地方の収益物件のﾌﾙﾛｰﾝ
○高属性ｻﾗﾘｰﾏﾝ
○不動産投資初心者

上記の案件の物件に融資は止まりました。
上記条件の人は買えなくなった様です
（頭金を入れたりしたら購入できるそうです）


さらに影響は大きくなって
金融庁が調査に乗り出したことによって
全国の銀行の融資審査が慎重になったようです。

2018年4月現在、住宅ローンの審査も
半年前にくらべてかなり時間がかかる事になったようです。

投資をしていると本当に色々な事を目にします。
一つ一つを吸収・勉強しながら
変化した事に対して自分がアジャストする事が
大事なのだ。
と感じます。

賃貸経営ﾈﾀで世間を騒がせておりますね。
①ｼｪｱﾊｳｽの販売会社ｽﾏｰﾄﾃﾞｲｽﾞ
②高属性サラリーマン（購入者ｵｰﾅｰ）
③スルガ銀行

上記３者が大変なことになっておるようです。

ｽﾏｰﾄﾃﾞｲｽﾞは『かぼちゃの馬車』と言う
都内の新築ｼｪｱﾊｳｽを販売しておりました。
満室だとナカナカ家賃が入り儲かりそうです。

これを高属性のｻﾗﾘｰﾏﾝに販売してました。
ｻﾌﾞﾘｰｽでｽﾏｰﾄﾃﾞｲｽﾞが管理しますので
満室時の9割程の家賃が
毎月入ってくる契約になります。

家賃収入をもらって銀行ローンを払うと
60万円入ってきて50万円をﾛｰﾝ返済になるｲﾒｰｼﾞです。

月に10万円くらいｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出ます。

この購入者に融資を出していたのは
スルガ銀行です。
融資審査が鬼のように早くて
他の銀行が融資しない物件でも
融資する！と言うスタンスで有名です。
ただし金利が高いという特徴があります。

このｼｪｱﾊｳｽ経営は満室が大前提です
しかし
家賃が高いせいで入居率が悪いそうです。
50％くらいの入居率だとか。。。。
家賃でいうと30万円ﾁｮｯﾄでしょうか。

そうなりますとｻﾌﾞﾘｰｽで預かっている
ｽﾏｰﾄﾃﾞｲｽﾞはｵｰﾅｰにに家賃が支払えません。

ここで
『ｽﾏﾝ！このﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙは間違っていた！
　なんらかの是正する！』
となれば問題は大きくならなかったのですが

『ｻﾌﾞﾘｰｽなのでｵｰﾅｰにはお金を支払わないとイカン！
家賃収入が無いので販売時の利益からｻﾌﾞﾘｰｽ家賃に補填しよう！
その為にはもっと沢山売らなくては！』

こんな作戦を実行したのです。

売り手からすると
勉強をしない高属性のｻﾗﾘｰﾏﾝがﾀｰｹﾞｯﾄです。
ﾊﾞﾝﾊﾞﾝ売りまくりました。

2017年秋、スルガ銀行が
『ｽﾏｰﾄﾃﾞｲｽﾞの物件には融資しません！
　土地建物評価が低いしなんだか危なそうだしね』
と言う事で融資をしなくなりました。

ｽﾏｰﾄﾃﾞｲｽﾞの物件にｽﾙｶﾞ以外では
融資する銀行はありません。
と言う事は物件が売れなくなりました。

スマートﾃﾞｲｽﾞは売買利益が無くなったので
ｻﾌﾞﾘｰｽの家賃が払えません。

ｵｰﾅｰは家賃が入らないのでﾛｰﾝが払えません。
給料から月に50万円ﾛｰﾝで払うなんてﾁｮｯﾄ怖いです。

と言うか払えなくなった時点で
借金の残債が数千万円あるので破産しかないです（汗）

売る方もﾋﾄﾞｲですが
買う方も勉強しなかったのか？
と言う意見が多いようです。

長いので続きます

『購入したかった新築アパート』
の営業さんより入電がありました。

あのアパートは銀行審査で
何度も跳ね返されたので
『縁が無かったのだ』
と諦めた経緯があります。


『むむ！
　おー嬉しい人から電話だぁ
　アパート買いたいのだけど
　軍資金が無いのだよなぁ。。。
　たとえ軍資金があっても銀行審査が
　通らない筈。どうしたのだろう？』

電話を受ける前に色々と脳内に駆け巡ります。

電話の内容はｾﾐﾅｰの案内でした（汗）
あいにく行けないのですが
せっかくの電話なので情報交換で
色々と教えてもらいました。
-----------------------
・融資審査がかなり引き締まっている
　自己資金1割では審査が通らない

・最近の売り出しているアパートの利回り
　7.2～8.0%を推移している。
　価格も7000万円台は減らして7000万円台を割る価格で
　作っている。

・千葉県は土地が高くなってしまい
　埼玉県にて販売が多い。
-----------------------

この会社の物件は２０棟以上見学したのですが
以下のような特徴があります。

○ややマイナーな路線
○しかしそれなりに乗降客が見込める駅
○都心に電車通勤できる場所
○且つターミナル駅へのｱｸｾｽが良い駅
特徴的なのは
○駅から若干遠い土地
　→これにより安く販売できる
　　でも駅のパワーがあるので入居付けには強い

7000万円の物件購入するには・・・
自己資金2割→1400万円
自己資金3割→2100万円

貯金を貯めて買いたいなぁ。
と思っています。

原油大国のサウジアラビア
オイルマネーで大金持ちの国家です。

ﾚﾝﾃｨｱ国家と言いまして税金を徴収するのではなく
国家から国民にお金を配給するお国です。
『いいなぁ羨ましいなぁ』
と思えます。

ところが
近年、原油価格が不安定になってきました。
２０１４年に１バレル100ドルを超えていたのに
２０１６年に30ドル台まで下げました。
２０１８年の現在では60ドル台を推移しております
が
サウジの国家予算では
70～80ドル想定で予算を組んでおります。

原油価格が下がるとサウジ国家の資金繰りが
厳しくなります。
そうすると国民にお金を配給できなくなります。
国家は配給する額を減らしたり
税金の徴収をしようと企てますね。

そうなると国民が反発します。
『働いて税金払わないとイカンのか！？
　なんでだよー！』
もうなんだか大変そうです。
国民も国家も。

ここら辺までは他人事と思っておりました。

国家を回しておる王室はオイルマネーがあります。
世界中の市場で株式をたーくさん保有しております。
国家の財政難を乗り来る為に
保有している株式を売却する！

と言う作戦が取られるかも知れません。

そうすると世界中のｱﾁｺﾁで株価下落が発生します。

他人事じゃなくなってきました。

ｻｳｼﾞｱﾗﾋﾞｱが保有している日本の銘柄
シャリア指数
https://kabutan.jp/themes/?theme=%E3%82%B7%E3%83%A3%E3%83%AA%E3%82%A2%E6%8C%87%E6%95%B0&market=0&stc=&stm=0&page=1

ｻｳｼﾞｱﾗﾋﾞｱ関連で上記ｼｬﾘｱ銘柄が
売られるかも知れません。

また
下げたらお買い得な値段に
なるかも知れませんね。

『購入したかった新築アパート』
の営業さんより入電がありました。

あのアパートは銀行審査で
何度も跳ね返されたので
『縁が無かったのだ』
と諦めた経緯があります。


『むむ！
　おー嬉しい人から電話だぁ
　アパート買いたいのだけど
　軍資金が無いのだよなぁ。。。
　たとえ軍資金があっても銀行審査が
　通らない筈。どうしたのだろう？』

電話を受ける前に色々と脳内に駆け巡ります。

電話の内容はｾﾐﾅｰの案内でした（汗）
あいにく行けないのですが
せっかくの電話なので情報交換で
色々と教えてもらいました。
-----------------------
・融資審査がかなり引き締まっている
　自己資金1割では審査が通らない

・最近の売り出しているアパートの利回り
　7.2～8.0%を推移している。
　価格も7000万円台は減らして7000万円台を割る価格で
　作っている。

・千葉県は土地が高くなってしまい
　埼玉県にて販売が多い。
-----------------------

この会社の物件は２０棟以上見学したのですが
以下のような特徴があります。

○ややマイナーな路線
○それなりに乗降客が見込める駅
○都心に電車通勤できる場所
○且つターミナル駅へのｱｸｾｽが良い駅
特徴的なのは
○駅から若干遠い土地
　→これにより安く販売できる
　　でも駅のパワーがあるので入居付けには強い

7000万円の物件購入するには・・・
自己資金2割→1400万円
自己資金3割→2100万円
貯金を貯めて買いたいなぁ。
と思っています。

3月に物件ﾘﾌｫｰﾑの活動も終わりました
新たな物件購入は出来ませんでしたが
自分の立ち位置が見えてきたような気がします。

反面
今すぐ物件を購入する事は難しい状況なので
気が緩んでしまっておいるようです。
物件検索をサボって怠けております。



ここらで気合を入れてもう一度頑張らねばなりません。

最近読んだ本で
『夢を書こう』
なんて書いておりました。

今まで何度も見てきたワードです。
実際に何度か夢を書いてきました。

状況が変わって来たので
再度、夢を書き直しております。

どんな事を書いているか紹介します。
チョットだけよ(ｳﾌ)

例えば・・・
---------------------------------
【健康】
・毎週のように登山したい
　・スポーツジムに行けてない（プレオン？）
　・体重を71キロ前後に保つ

【食事】
　・酒を飲む時は値段に遠慮せず
　　ラガーや純米酒、ｶﾍﾞﾙﾈを選べるようになる
　・100円ではないﾈﾀの大きな寿司屋に躊躇無く行けるようになる
　・外食の時は値段を一切見ないで注文する
　
【経験】
　・登山等のﾄﾞﾗｲﾌﾞで各地の景勝地を巡る
　・ﾁｰﾌﾟな旅行とは別に豪華な旅行も年2回はしたい
　　豪華な旅行　→　飛行機に乗って3泊以上　高級なホテル
　　
　・車で北海道や九州に行って旅をする
　・美味しい料理を食べ歩く
　・星野ﾘｿﾞｰﾄに行きまくり
　・法人を立ち上げる
　・効果的で楽しいリフォーム技術を身につける
---------------------------------

本文は上記の3倍くらい書いています。

これをﾉｰﾄかﾒﾓ帳に清書していつも所持するのです。
たまに眺めて脳内に
夢を実現する自分を想像するのです。

夢が近づいてきて夢ではなく目標に変わり
目標は実現するのです。

　決断する事はとても重要です。
　
　『決めて断ち切る』
　
　と書いて決断です。

ﾜﾀｸｼはｼｽﾃﾑの開発・保守を職にしておるのですが

『もしｴﾗｰの場合は○○での対応処理を実行する』

失敗した時のﾛｼﾞｯｸを
準備する事が大事だったりします。


だから
『もし失敗したらどうなるか？』
を考えてしまって素早い決断をする事が
上手ではありません（でした）


でも何かを成功させる為には
ｴﾗｰが起きた時の事は考えてはイカンと思います。

成功する投資家や実業家は考え方が違います。

『失敗は無いのだ！俺はやるのだ！諦めないのだ！』

成功する事を決めて断ち切るのです。
先日読んだ書籍で物凄く良い事が書いておりました。

成功　=　知識量　×　多くの行動　×　素早い決断

だそうです。
なるほどなぁ。と思います。
これは投資家だけでなくプロスポーツ選手や芸能人や
いわゆる成功者はみんな兼ね備えている
３要素だと思います。

迷って決断しない事は時間の無駄になります。

時間の無駄　=　人生の無駄

と思います。

ﾜﾀｸｼは素早い決断が上手くないので
日ごろから訓練をしています。

外食の時は出来るだけ素早く
ﾒﾆｭｰを決定したりですね。

先日
『外壁塗装の屋根の色はどうしますか？』
と聞かれました
が１秒で決定しました。

出来るだけ素早く決断するように心がけております。

↓この記事を元に
https://blog.goo.ne.jp/h_anma_104/e/e5ffc1cde33ebceb5ce6241791c8ecf7

『投資・資産運用を開始するには』

色々と考えてきました。
自分の中でもとても学びになりましたし
将来子供達に伝えていきたい事を書く事が出来ましたね。

考えている中でまだまだ己は未熟者だなぁ。
とあらためて気付いた事も多くありました。
これからも楽しく学びながら
資産運用を続けていけたら・・・
それはﾊｯﾋﾟｰな事だと思います。


ｷｯｶｹをくれたﾏｻｵさんには感謝でございます。

ﾜﾀｸｼと一緒に歩んでくれておるｶﾐｻﾝにも感謝です。

これにて
『あんまの投資活動日記』
を締めさせて頂きます。

今回が最終回です。

長い間読んでいただきまして
ありがとうございました。



なんちゃって♪


今後も同じように駄文を書いていきま～す
暇で暇でどーしようもない時に読んでください。

大谷選手はｽｺﾞｲですね。
いつも想像の上を行った結果を出します。

大谷選手はメンタルがすごいです。
高校生の時に将来の夢を書いていたのです。
ただたんに書いていただけでなく
実現させる為にどんな行動をするのか？
を考えて書いていたのです。

↓このリンクをチラ見してください。
目標達成シート
高校1年生が
『ﾄﾞﾗ1　8球団』
と言う夢を真ん中に書いて
その為にやるべき事を8項目に分けて
その8項目を更に細分化して書いています。

このやり方を見た時に
『ああ大谷選手は上に上に行くだろうなぁ』
と思いました。


ﾜﾀｸｼも似たような事をしています。
↓小さいけど

学んだ事はｱｳﾄﾌﾟｯﾄする


いわゆる自己啓発本や投資家の多くの本に
『夢や目標を書く事が大事
　しかも詳細を書く！』
と書いてあります

大谷選手は誰に教わったのか
解りませんが実践しました。

ﾜﾀｸｼも実践しました(笑)

大谷選手程、大きな夢は書かなかったのですが
自分にとっては大きな夢です。

書く事で
①強い気持ちが維持されます。

②頭の中でﾎﾞﾜﾝとした気持ちが
　体系化されて行動に起こしやすくなります。

③忘れなくなります



強い気持ちを持つには
『書く事』


重要だと思います。

『そんな事は出来ない』
『絶対に無理』
『ダメだ』
　ため息

以前のﾜﾀｸｼはそんな事ばっかり口にしておりました。
何年も前のブログでは愚痴った内容もあります（恥）

これらはマイナスの発言です。

己は前に進もうとしているのに
この発言でブレーキをかけてしまっておるのです。
　
と本で学びました。
ｼﾞｪｰﾑｽｽｷﾅｰとか斉藤一人の書籍だったでしょうか。
やはり多くの著者が言っております。

マイナスの発言をすると
目の前の壁を乗り越えられないのだと思います。


出来る限りマイナスの発言をしないようになりました。

困難な事にぶつかったら出来る方法を考えるのです。
『やってやれないことは無い！』
『俺は出来るんだ！』　
『絶対にやるんだ！』
『この困難を乗り越えたらどんな景色なのだろうか？』
『この困難を乗り越えたら何を学べるのだろうか？』
　
その様に考える事で投資のモチベーションがｱｯﾌﾟします。

困難を越えると必ず自分自身がﾊﾟﾜｰｱｯﾌﾟします。
だからマイナスの発言はしないようにしております。

この考え方は何気に仕事にでも役立ちますね。

このノウハウは99％の人がやらないと思います。
ただやった人だけが効果を享受できるのです。

ﾒﾓ帳でもﾉｰﾄでも良いのですが
夢とか目標を書くのです。

ほら皆さまは
『なんだよそんな事かよ～やらなくてイイや』
って思うじゃないですか。

ところがこれ実行するのに
100円のノート買ってスラスラっと書いて
30分以内に500円以下で実現出来ますよね。
それをやる事で己の人生が
目標に向かって進んでいくのです。

ノートに目標を書くと
気持ち（魂）のｴﾈﾙｷﾞｰが出ます。
例えばﾜﾀｸｼの場合以下のような事を書いております
一部を紹介します。

『百名山を全部登る！50歳までに』
『新車のボルボに乗る　税金対策で仕方なく買う』
『ｶﾐｻﾝとすべての星野リゾート宿泊する』
『株式で年利20%の利益を取る』
『毎年、南の島と冬のアルプスに行けるようになる』
『47歳までに勤労所得より不動産所得が上回る』

この様な事を書いて持ち歩いております。
出来るだけ具体的に書いていきます

時々メモ帳を開いて眺めるのです。

この行動はかなり
モチベーションが上がります。

潜在意識に刷り込まれて本当に実現していきます。
5年位前に色々な妄想を書いていたのですが
ほとんど実現出来ております。
実現出来ていない事もありますが
だいぶ近くまで来ている事もあります。

これは効果が強いのですが
ﾁｮｯﾄいかがわしいので
書かなかった事なのです。

でもこの事は別々の著者が
色々な分野の書籍で述べておったのです。
だからﾜﾀｸｼも実践しております。

強い気持ちを持続させる事が出来ます。

お勧めの書籍はなんだい？
とリクエストがありました。

-----------------------
①投資（ﾏﾈｰ）マインドを燃やす

②技術的（ﾃｸﾆｯｸ）な事を学ぶ
-----------------------

と言うカテゴリーに分かれる様な気がします

①投資マインドを燃やすには


『金持ち父さん貧乏父さん』が代表的です
他に解り易くて絶対的にお勧めなのが

『なぜこの人達は金持ちになったのか』


同著者の
『隣の億万長者』も同様にお勧めです

本当のお金持ちとは実際には質素に生活しておって
収入を余らせる事がいかに大事なのか？
が解りやすく書いています。

有名な不動産投資家　山田里志さんの紹介で
読んだのですがﾜﾀｸｼ個人的には衝撃が走りました。


②技術的な事を学ぶには

こちらは沢山ありますね。

二階堂重人さんの文庫本がｱﾏｿﾞﾝ中古で1円で売っています。
https://amzn.to/2GlrTk2


解り易くﾁｬｰﾄからの買い＆売りﾎﾟｲﾝﾄが学べます。

ｻｶｷ教授の
現役大学教授がこっそり教える 株式投資「必勝ゼミ」
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中古で1円です。
会社の財務分析をしながらも同時にﾁｬｰﾄを使って売買します。
こちらの考え方は私の投資観の礎になっております。

角山智さんのﾊﾞﾘｭｰ株
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ﾊﾞﾌｪｯﾄの様な考え方を日本株に当て込み
解りやすくなっております。
銘柄のﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞを学べます。

初心者にはどれも良いと思います。

上記の5冊位を1周したら2周目を読むとより深く
知識として自分の者に出来ます。
お勧めですね。