あんまの投資活動日記！

旧友　山井ちゃんとの会話で
京ｾﾗ創業者
『稲盛和夫』さん
の事が出てきました。

ｶﾝﾌﾞﾘｱ宮殿等で見たので
『ｽｺﾞｲ経営者なんだべー』
とは思っていましたが

著書を読んでみました。


『ｽｺﾞｲ経営者』ではありませんでした。
『飛びぬけてｽｺﾞｲ経営者！』
と思いましたね。

いや経営者を突き抜けております。

かみさま？ホトケさま？
そんな感じでしょうか。

不動産の書籍で
『1万部売れたらｽｺﾞｲ！』
と聞きます。

この書籍は
120万部！！！
売れているそうです。
日本だけで。

12万部じゃないです。
120万部です。

中国では200万部売れているそうです。


書籍の最後の方に
『○○刷』ってあるじゃないですか。
増刷すると○○刷がｶｳﾝﾄUPしますよね。

10刷とか見ると
『おーﾅｶﾅｶ売れている本なんだね』
と感心します。

この書籍は

115刷！！

どんだけ増刷しているんだ！？

サッカーの長友選手
野球の小久保さん
も読んでいるそうですね。

内容はﾜﾀｸｼが書くと薄っぺらくなるので
あえて感想は書いたりしません。

読んでみる事をお勧めします。

↓でもあらすじｻｲﾄを貼ります

https://www.keikawakita.com/entry/201604inamori-ikikata

今度購入する中古物件。
ﾄﾞﾝﾄﾞｺ話が進んでいきます。

・重要事項説明書を熟読
・融資用の資料を作成
・ﾘﾌｫｰﾑ費用を細かくﾁｪｯｸ
・DIYでﾄﾞｺまでやろうか？作戦ﾀｲﾑ

色々と物事が進み始めています。
こうなったらある程度流れに任せて
順次ｲﾍﾞﾝﾄをこなすだけです。

バンバン突き進むのみ！

建物内部の美装をどうしようか・・・
ﾁｮｯﾄ迷っております。

最近はﾎｰﾑｾﾝﾀｰに行って色々なﾓﾉの相場を見ております。

買付証明を提出した近所の戸建物件。

売主様から300万円の値引きでOKを頂きました。
何とか購入出来そうです。
利回りはたいした事ないのですが
僅かながらだけCFが出そうです。
長期間の維持が出来そうです。


不動産業者の山羊さんも
ﾜﾀｸｼも
色々と激しい動きになってきました。
*********************
①借入する金融機関へ
　色々な資料を提出します。

②その金融機関に本申込みがあり
　平日に行く事になりました

③売主様に確認事項を提出

④山羊さんに確認事項を提出

⑤重要事項説明書,契約書のたたき台をもらい
　熟読して内容確認します

⑥税理士先生に契約上の
　注意点等を確認します

*********************

色々なｲﾍﾞﾝﾄが発生しそうです。
5年前の1棟目は
不安な気持ちが強かったのですが

今はﾜｸﾜｸしております。

仮想通貨のブロックチェーンの技術は
今後、世界中でどんどん広がっていくでしょう。
革命的な技術だと思います。
物凄い未来を感じます。

6月頃に28万円位でビットコインを買いました。
40万円を超えた時に売って『ワーイ』となりました。
今は90万円の価値がついています。
資産の増加としては物凄く魅力的な価値の増加です。

尊敬する投資家沢さんの紹介で
下記の本を読んでみました。

ビットコインはなぜヤバい

今の仮想通貨相場の世界はチョット
『うん？おかしいいぞ！？』
と思えてきました。

この世界では通貨を発行する際
必ず誰かが負債を追う事になっています。

円を発行したら日本国が負債を負います
ﾖﾄﾞﾊﾞｼのﾎﾟｲﾝﾄを発行したらﾖﾄﾞﾊﾞｼが負債計上します

しかし
仮想通貨では誰も負債を計上しません。
コインが分裂したりして
口座上でドンドン総資産が増えます。
（ﾜﾀｸｼはそんなに増えていないのですが）
その裏で誰も負債をおっていません。

ﾜﾀｸｼは株式投資でも不動産投資でも
貸借対照表を一番大事にしております。
ﾜﾀｸｼの投資観の根底であります。

負債が計上されないのは・・・オカシクナイ？


また仮想通貨取引所がバタンと
『やーめっぴ！』と閉鎖して場合
法律上、誰も保障してくれないようです。

また国家としては法定通貨を守る為
仮想通貨を
『そんなモノ認めない！』と
発動するかもしれません。
その時に仮想通貨の
取引所が閉鎖されるかもしれません。

昔のオランダでチューリップの球根の価値が
バンバン上がるのでバブルが起きた事があります。
バブルがはじけて球根の価値は地に落ちました。
https://fit-toushi.jp/topic/3357/

今、仮想通貨がバンバン上がるので皆が買っています。
『俺は球根を買っているのかもしれない』
と思えてきました。

杞憂に終われば
それはそれで良いと思います。

仮想通貨は大変便利で革命的なモノかもしれません。
今後も発展していく技術でしょう。

しかし投資ではないかな。と思った次第です。
仮想通貨の口座から資金を引き揚げました。

ヤーメッピ♪です

よくよく考えると物件を買ってしまったら
今の信金の預金残高が下がります。

預金残高が低いと
こちら側の金利交渉の発言権？発言力？が弱くなります。
金利を下げるのは融資担当者には1ﾐﾘも得がありません。
預金残高が少々ある？
優良顧客ならばお願いを聞いてくれるかも知れません。

物件の購入前に交渉した方がよいだろうなぁ。。。


この金利を引き下げる交渉の電話は
以前もした事がありますが
担当者さんはあからさまに落ち込んだ声になります。

ﾜﾀｸｼも気分が良いものではありません。
意を決して電話しました。

『別の金融機関で物件購入の融資話が進んでおります。
　その時に出たお話なのですが
　御社でお借りしておるﾛｰﾝを借換ませんか？
　と打診がありました。
　ﾜﾀｸｼは御社と長くお付き合いしたいので
　借換したくないです。
　しかし先方の金利は○%なのですよ
　御社では金利を下げる事は可能でしょうか？』

先方はﾀｼﾞﾀｼﾞになりながら

『なんとか調整して折り返し報告します』

とお返事を貰って電話を切りました。

これは金利下げられるかも知れません。

山羊さんとの談笑で
『銀行さんとの出会いがありがたい。』
と申しました所

山羊さんは言いました
『○○信金さんの担当さんが言っていました。
　あんまさんは堅い経営をしておるので融資したい！
　今の新築戸建物件のﾛｰﾝ金利が高くないですか？
　ｳﾁはもっと安い金利で出来ますよ♪
　借換の提案をもらってしまいましたﾖ
　でも今の物件の融資が先ですよ！
　と担当さんには伝えました』

ﾜﾀｸｼは
『へーそうなんですかぁ。
　全然固い経営じゃないです。
　ﾜﾀｸｼなんぞﾋﾖｯｺです』
と流しましたが

心の中では
『おおおおおおおおおお！ﾔｯﾀｰ！！！』
と叫んでいました。

『この物件の融資が進んだら借換の事を聞いてみよう！
　それか今の借入先の金融機関に金利交渉のﾈﾀになる！
　どちらにせよ金利下げの仕事を進めよう！』

固く心に誓いました

金利が安くなると
物凄く財務が固くなります。
毎月の返済額も下がります。
良い事ばかりです。
早く実現したいものです

買付を入れた時

山羊さんと雑談しました

山羊さん
『実は社内でも話題になっております』

あんま
『何が話題なのですか？』

山羊さん
『あんまさんがまた購入（３棟目）
　してくれる事で皆驚いています』

あんま
『あはははは！山羊さんから
　１０棟買うと言っているじゃないですか。
　ですから今後とも宜しくお願い致します』


----------------
ﾜﾀｸｼはよく
『山羊さんから１０棟買います』
と言っています。

普通の人は無茶言っているﾖ～
と思うでしょう。


でも発言しちゃえば実現するのです。
(と信じています)

人はｳｿをつきたくないので
無茶な事でも発言すると
『言ってしまった。実現させなければ！
　どうすれば良いだろうか？』
と考えだすのです。
脳ﾐｿがｸﾞﾙｸﾞﾙ回り出します。

『時計を買うのだ！』

と言ってしまえば
買う為に色々と考えるじゃないですか。
店に見に行ったり
価格を調査したり
起床してから寝るまでの間に
多くの時間を
『時計購入』
について費やします。
それと同じだと思います。


今回の物件が買えたら
来年は新築戸建を買おうと思っています。

４棟同じ人から買えば上客になるかも知れません。
５棟目も６棟目も加速して行くと思います。

山羊さんも笑って
入居者ｻﾝも笑って
ﾜﾀｸｼも笑って

運営して行ければ・・・
こんな楽しい事はありません。

新築戸建と築古戸建をﾐｯｸｽしながら
ｼﾞﾜｼﾞﾜと物件を増やして行きたいと思っています。

戸建を１０棟買うぞ！
三和ｴｽﾃｰﾄのｱﾊﾟｰﾄも買うぞ！

発言してみました（笑）

例の中古戸建物件
再度物件を確認しました。


見学者は短期間で７組居たそうです。
普通の業者ｻﾝは
『早く購入しないと売れてしまいますよ』
とあおってきます。

しかし
山羊さんは正直です。

『でも修繕費のお話をすると高いね
　と言って皆さん引いて行きます』

山羊さんは強くﾌﾟｯｼｭしません。


駅から距離があるのに人気があるのは
土地の環境が良いおかげです。

ここら辺は目論み通りです。
あとは安く購入して安く修繕して
相場よりやや安めの値段（満足度の高い値段）
で貸し出せばﾁｬﾝと回ります。

１０年後か２０年後に
ﾜﾀｸｼが住んでも良いなぁ。。。
と思える場所なのです。

収益はｶﾞﾝｶﾞﾝ出ないかも知れませんが
税金を払って少しだけ利益を出せれば
維持できます。

約３００万円の指値を入れて
『これ買います！』
と買付証明を提出しました。

売主様が前向きになってくれると
ありがたいのですが。。。。

ﾁｬﾘに乗ってｻｲｸﾘﾝｸﾞです。
まずｱﾊﾟｰﾄの外観ﾁｪｯｸですね。
猫さんが居ます。
誰かが餌を撒いているようです。
とりあえず報告する為に撮影。



その足で管理会社へ行きます。
今年は一度も退去が出ずに満室が続いています。
感謝の挨拶で差し入れを持って行きました。


ﾁｮｯﾄした雑談中に面白い事を聞きました。
*********************************
○ここ数年で単身の入居者が減った。
　当たり前ながら若い単身者は減り
　高齢の単身者が増えるだろうとの事

○船橋市内に新駅が出来る構想がある
　おー！新駅付近の土地購入出来れば欲しいなぁ。

○新規でｱﾊﾟｰﾄ購入した大家さん
　新入居の為に工事をした所、工事代が払えないとの事。
　入金された家賃と相殺する事を提案したそうです。
　そしたら入金される家賃はﾛｰﾝ支払で使うので
　相殺はしないで欲しい！との事（驚）
　首が回らないので購入したばかりのｱﾊﾟｰﾄを
　数か月で売りに出した。。。。（驚）


*********************************

管理会社ｻﾝからは現場のﾅﾏﾅﾏしい事を聞けるので
ｽｺﾞｸ勉強になります。

↑書籍のﾀｲﾄﾙです。長くない？

洗練された大家の天野真吾さんの書籍を読みました


本文と関係あり

ｻﾗﾘｰﾏﾝのお金の貯め方が書いております。
この天野さんのご兄弟の方は
新宿まで1本45分の駅に住んでおり
その街で区分ﾏﾝｼｮﾝを買ったそうです。

ﾏﾝｼｮﾝ2DKの価格が290万円。

290万円です

住宅ﾛｰﾝは20年で月々1.5万円

新宿まで一本で45分の街はﾄﾞｺだか解りませんが
そんなに不便な郊外では無いでしょう。
むしろ便利なﾍﾞｯﾄﾞﾀｳﾝが想像出来ます。

その様な街で月々1.5万円のﾛｰﾝで生活出来るのです。
探してみると400～600万円のﾏﾝｼｮﾝや戸建ては
結構あるのですね。

ﾜﾀｸｼは10年位前ﾏﾃﾞにｱﾊﾟｰﾄで暮らしておりましたが
駐車場代と併せると7～8万円を毎月支払っていました。

月々1.5万円のﾛｰﾝであれば
貯蓄のｽﾋﾟｰﾄﾞは相当速いでしょう。
仮に6万円貯蓄したら年間72万貯まります。
ﾎﾞｰﾅｽも併せれば100万円は貯蓄出来るでしょう。

20年前の自分に教えてやりたい！
と思いましたね。

それは無理な事なのですが
今の若い人達に教えてあげたいですなぁ。。。。
と思いました。

懇意にしている不動産ｴｰｼﾞｪﾝﾄ山羊さん（仮名）
から連絡が入りました。

以前見学に行った物件の事です。
http://blog.goo.ne.jp/h_anma_33333/e/b181bf3f0e3125d671a57d5cce0f78d2

修理費用と銀行融資の事で立ち回ってくれました。

ﾜﾀｸｼが知っている業者ｻﾝでは160万円の見積もりが
140万円位で修理出来る様です。

銀行融資の諸条件も貰いました。
希望融資額には届かなかったのですが
想定内の融資額です。

この物件は結構反応が良いそうで
何件もの見学を実施したとの事。

皆さん最初の反応は良いが
修理額と内装ﾘﾌｫｰﾑ額を聞くと
『ｳｰﾝ。。。要らね』
と言う反応になる様です。

予想通りです。

ﾜﾀｸｼ。
修理額とﾘﾌｫｰﾑ額を算出して
賃貸業として回るかなぁ。。。と言う
価格を計算しました。

山羊さん曰く
『ｻﾞｯｸﾘと値段を指してもらえば
　売主様に交渉に行きますよ』

との事です。
ﾜﾀｸｼ
『ｻﾞｸｻﾞｸｻﾞｸ～！！！』
と指値。
300万円程の値引きでどうでしょう！？
と伝えました。

山羊さんは売主様に持っていって
くれる事になりました。

不動産の価格はあって無いような物です。
価格は売主様の希望価格であって
ある程度の値引き分も想定した上で
価格がついています。

さてさてどうなる事でしょうか？
前に進んだらこれから忙しくなりそうです。

三菱東京UFJ信託銀行が
2018年4月から
住宅ﾛｰﾝ融資の撤退をするそうです。

採算が合わない事が理由だそうです

そりゃ採算あわないかも知れないなぁ。
と言う感想です。


2016年
ｿﾆｰ銀,ｲｵﾝ銀,千葉銀,新生銀,他　
色々な銀行に申込んでは玉砕しました。

そしてUFJ信託銀が審査通過。
一番条件が良かった銀行と縁が産まれたのです。

10年固定で金利0.5%！
ﾑﾁｬｸﾁｬ低金利です。

低金利になってあらためて理解したのですが
残債の減るのが速い！早い！
今までの金利2.86%で考えると
繰上返済をﾋﾞｼﾊﾞｼしているような速度で
残債が減ります。

ありがたやー　です。

長い返済生活で
借換のﾀｲﾐﾝｸﾞはほんの一瞬でした。

滑りこみｾｰﾌ！
ﾗｯｷｰ ﾁｬﾁｬﾁｬ ｳｯ！

そんな気持ちになりました。
（どんな気持ちだ？）