あんまの投資活動日記！

不動産活動で銀行の融資許可が下りた。
ワタクシの買付値段で売主様も了承した。
めでたく戸建物件を購入する事が出来そうだ。

先日契約を実施。
3時間位勝負の時間であった。
アパート購入した時は緊張でバクバクしていたけど
今回はその緊張もいくら余裕があった。
でも朝からソワソワする軽い緊張感はあったかな

来週には現地で建物のキズチェックを実施。
更に銀行との金消契約をして
その次に決済。
更に入居付の作戦会議を進める。

2014年11月頃から本気で探し始めた。
早朝にweb検索をして色々な物件を探した。
仕事が終わってから12時過ぎに物件を見学した時もあった。
休日に散歩しまくりで物件見学をした。
酒を我慢して本を読んだり、勉強サイトを見たりした。
遊ぶ時間を削って学びの時間を設けた。

仕事と同等のパワーを使って努力した。
しかし楽しいから苦痛が伴う努力じゃない。


結果、ナカナカ安い物件を購入する事が出来た。
更に頼もしい不動産屋山羊さん（仮名）と
固いコネクションを持つ事が出来た。

今後も節約生活でお金を貯めよう。
納豆モヤシ生活を実施して、休日はオニギリ作成して公園で遊ぼうと思う。

来年か再来年、また山羊さん（仮名）から物件を取得したい。
入居が決まったら山羊さん（仮名）と一杯行きたい。

懇意にしている不動産業者の山羊さんから電話があった。
『無事に銀行融資の見込みが立ったので売主業者に報告します』

時間をおいて
『売主業者はあんまさんの言値の金額でOKしましたので、契約に向けて段取ります』

時間をおいて
『重要事項説明書を作成しています。契約は○○日○時！
　持ち物は△△と□□と契約金です。
　契約の前に重説はあんまさんポストに投函しておきます』

ありがたい。山羊さんはメチャクチャ頼もしい。
そして『これは買えるぞ！』と言う実感が徐々に湧き上がってくる。

ワタクシも色々なモノを準備して決戦に備える。

契約をしたら次に銀行サンと金消契約をする。
その後、決済したら晴れてワタクシの物件になる。

購入したら終わりじゃない。
入居付の仕事に取り掛からねばイカン。
時期は良くないが、頑張るしかない。

また資金を貯めて山羊さんから購入したい。

管理会社のナイスな営業マンから連絡が入った。
『入居申し込みが入りました！』
ウーン気持ちの良い電話だ。
ありがたい。

何度も何人も内見に連れて行ってくれたらしい。
ワタクシが家賃設定を誤ったので申し訳ない事をした。

築古物件なので、今後はズルズルと家賃が下がるだろう。
しかし頑張って保有していきたい。

ナイスな営業マンと結構仲良くなれた。
ありがたい。

今度、忙しくない時に陣中見舞いに行こう。
そうだドーナツを持って行こう。

賃貸経営そしていて、強く思うのが『人のレバレッジ』だ。
『人のパワー』が協力しあって、経営が回っていくのだなぁ。
と実感しておる。

管理会社の営業サンは空室の入居付に何度も何度も
ワタクシの物件を紹介してくれたようだ。
そして今回の様に入居決まり！

ワタクシのパワーではない。営業サンのパワーだ。
『人のレバレッジ』だ。

地元の不動産屋の山羊さん（仮名）はワタクシの代わりに
各銀行さんに融資の打診をして色々と立ち回ってくれる。
ワタクシが銀行に行って『貸して～』と言っても貸してくれない。
しかし
お付き合いが深い山羊さんならば、お話を聞くのだろう。
現在、融資審査をしてもらっている。

ワタクシのパワーではない。山羊さんのパワーだ。
『人のレバレッジ』だ。

賃貸経営を始めて取引のある人々が少々増えた。
気を付けている事がある。
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・こちらが客だ！と言う『傲慢な態度』にならない事
　相手に気持ちよく仕事してもらいたい。
　こちらが客なのでペコペコしてくるのだけど
　絶対にエバル態度にならないように気を付けている。
　エバル客になってしまうと、相手への心象が悪いし
　相手からするとワタクシ物件の仕事にパワーが入らない。
　それにエバル客は非常にカッコ悪い。

----------------------------
・依頼された事には即答即レスする事
こないだは確定申告書を明日○○銀行サンに提出して下さい。
と言われたので、明日カミサンに持ち込んでもらおう。。。
と考えた。
しかし銀行の営業サンが朝から仕事を回せるようにするには
朝イチの机上に確定申告書があった方が良いハズだ。
と言う事で夜中だけども銀行支店の夜間ポストに投函した。
メール等で物件を紹介してもらったら速攻で見に行って、回答する。
『あの人は買える客だ』と思ってもらうと強力な味方になる。
今後も、山羊さんから購入していきたい。


その様な事で、
取引先の担当者さんがワタクシの為に頑張ってくれる。
結果、お互い気持ち良い。


『人のパワー』で経営が進んでいく。

空室が決まらない。
チョッとあせる。
3月に決まらないと次にイツ入居が決まるか分からない。
困った。

アパートに行って観察する。
チョッと外観が汚れているかな。
今度掃除しないとイカン。

空室の床にワックスを塗ろうかな。
フローリングのワックスを学ばないとな。

やはり現場に行くと色々な問題が分かる。
現場視察は経営大事だ。と痛感する。

日曜日に5時頃起床。
ローン借り換え等でデスクワークをした。
その後、webで物件検索をしたら近所で安い新築物件を見つけた。

家族で買い物ついでに見学に行った。
ナカナカ良いっすね。
現地販売会をしていたので営業さんに話しかけて見学させてもらった。

住宅内部は思ったより広い。
ワタクシの自宅とほぼ同じくらいのボリュームだ。
おかげで使い勝手も分かる。

これなら住めるぞ。と言うか住みたいぞ。
と言うか・・・メチャクチャ安いぞ。

銀行ローン借り換えで色々と資料を見ていて良かった。
我が家の建築価格と言うか火災保険額が1680万円だったかな。
同じ規模の建物で土地がついて2100万円位で売っている。
土地が400万円位の計算である。

我が家の近所で土地が30坪以上で400万円で売りに出ている
土地は皆無に等しい。
なんでこんなにぶっきら棒に安いのか？
聞いてみた。

パワービルダー系のデベロッパーがとにかく近所に沢山建てて
ドーンと売りに出した所、売れ残っている。
しかしこの3月で決算だ。早く売らないと4月以降には売れなくなるし
今年度中に売上をあげないとイカン。
赤字覚悟でドーンと安く売ろう。

と言うような流れでこの様な価格になったそうな。

内心ニンマリしてカミさんを呼んで一緒に見た。
カミさん曰く『ここなら引っ越しても良いね。しかも安いね』
との事。住宅は女性の意見が大事だ。

とりあえず物件をあとにした。
しばし考える。。。

考えておったらカミさんが


『いつもの不動産屋さんに電話して確認したら？早くしないと売れちゃうよ』

とのご指摘。
俺は頭の中で考えすぎてボンヤリしてしまうが、こういう時のカミさんは
素晴らしい。
ボンヤリ頭をぶった切って電話した。

先方はすでに物件を知っていた。
色々作戦を話して電話を切った。

午後に待ち合わせて色々と相談＆作戦会議を実施。
買付を入れて売り止めしてもらう事になった。

これから契約→金消→決済の流れになると思うが鬼の様に忙しくなる。
その裏番組で借換えやら、アパート掃除やら、賃貸付作戦やら
控えている。

スケジュールがビッシリと埋まった。
なんとかして購入したい！

銀行借換は去年もやった。
1月にも東芝銀行（仮名）で申請して玉砕。

借換の書類集めはかなり厳しい試練を伴うのだが
だんだん慣れてきた。

異音銀行に重い重い資料を持参して、いざ出陣。

先日、この銀行面談で2時間かかる！
と言われていたので、『勝負』という感じだ。
別に戦うわけじゃないが。
完璧な資料を作ったので1時間30分で終わらせよう。
と意気込んだ。

さてさてワタクシは
自宅購入時、アパート購入時、アパートローン借換時、
銀行さんと色々と接してきたが、異音銀行さんはウーン。

要領悪すぎないかい？

こちらは資料を完璧に揃えて行ったが、
PCの入力ミスが多発し、各種チェックも甘くて何度も
やり直しして、
ワタクシが『これはこうじゃないのですか』『ここはこうだと思いますよ』
と誘導する始末。
結局開放されたのが3時間後。

イライラしながらもこちらは借りる身。笑顔で接した（苦笑）
笑いが引きつっていた筈だ。。。


話はそれるが、銀行取引は『誠実』『正直』が大事だと考えているので
『コッソリ』『ウソ』『傲慢』と言うワードはかき消さねばならない。
普段から『誠実』『正直』を念頭において生活すれば問題ないのだが。
隠れて何かしても必ず後でバレル。
バレたら『一括返済してほしい！』となるかもしれない。
そんな恐ろしい事は絶対に避けなければイカン。


開放後はグッタリ。
なんで休日にこんな事しているのだろう。
といかりつつ、家路についた。

異音銀行(仮名)は金利が低い所が魅力的だ。

現在借りているメガバンクの変動金利は2.475%
ワタクシの場合、全期間1%優遇金利で1.475%で借りている。

異音銀行はの変動金利は2.37%
ここはまぁ低いわけではない。
ところが全期間1.8%優遇金利になり結果0.57%と言う
『鬼に様な低金利』（商標登録申請予定←笑）を実施している。

ここはかなりのメリットになる。

デメリットは固定期間が10年までしかない事。
通常金利が上昇し始めたら15年固定や20年固定にして
逃げ切りたい。

しかし10年固定までしかないので残期間が20年とか15年残っていると
10年固定のその先に『鬼のような高金利時代』（商標登録申請予定←笑）
が待っているかも知れない。

そこら辺がデメリットではある。



シミュレーションをして2030年（ワタクシ56歳）の残債を計算した。
鬼に様な低金利を仮に5年間享受して、金利が上昇するであろう頃に
固定10年に切り替える。
株式投資の逆指値を応用するのだ。

2030年頃の残債はザクッと1200万円くらいか。

もしその頃が高金利時代で毎月の支払いが高くなるのであれば
『ドーンと繰り上げ返済する』と言う作戦も立つ。

異音銀行でお世話になろうかな。

親しい友人に勉強用の音声ファイルを紹介した所
『そもそも、あんまさんは、どうやってこの音声を見つけたの？』
と質問された。
頭の回転が良くないワタクシはロクな回答が出来なかった。
ドキっとした。良い質問だと思った。


なんで俺はは音声を沢山聞いているのだろうか？
何がきっかけで音声を聞き始めたのか？

夜、自分の中で頭を整理して考えてみた。


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住宅ローンを組んだ時、いわゆる引越しをした時だ
引越しの荷物の中にロバキヨさんの『金持ち父さん貧乏父さん』を発見した。
あの本を読んだときに『ヤベー』と考え方が変わった。心の中で革命が起こった。

あの時に『今後は資産を購入せにゃイカン！』と思った。

俺は速攻で証券口座を開いた。
株式で1～2年失敗の経験を積んでいる最中
吉川英一さんや角山智さん、林照太郎さん、榊原正幸さんの
著書を通勤時の電車内で読みまくった。

さらにロバキロさんの会社から出ているボードゲーム
キャッシュフローゲームを購入してカミさんと沢山遊んだ。
このゲームで株で増加したお金は不動産を買わないとイカン。
と言う下地ができた。

本屋の投資コーナーで不動産の本を買った。
これが加藤ひろゆきさんのオマケＣＤのある著書だった。
また株式で成功した人が不動産を買っている事も結構多いと思っていた。
このCDを通勤中に何度も聴いた。

この時に『勉強音声とはかなり！為になるのだ』と気が付いた。
成功した投資家は結構勉強用のCDを売りに出している。
それを買ってみた。

加藤ひろゆきさんのCDだっただろうか？

4000円だか5000円だかしたと思う。
でも聞いてみると物凄く為になった。衝撃を受けた。
またひとつの革命が起きた。
このＣＤを買って100万円位の価値があったな。と思った。

『勉強用のCDはリターンが高いな』と思った。
一般的には5000円する音声CDや2万円する勉強DVDは高いと感じた。
しかしノウハウを聞いたり見たりすると
リターンが高い事に気付いた。
享受している情報を考えると安いと感じた。
CDから得られる内容は馬鹿で阿呆なワタクシからすると
途方もなく知識を積み重ねる事が出来た。


それから積極的に勉強CDや勉強DVDを購入するようになった。
そういう状況からwebでCDやDVDを沢山購入して今に至る。


お蔭で無駄遣いしなくなったし、ファイナンス知識が仕事でも役立っている。
更に収益不動産を購入できた。今後も買い続けると思う。
CDやDVDで人生が変わった。　

東芝銀行(仮名)から断られたので、現在の取引銀行メガバンクに電話をした。
『東芝銀行で借換を考えています。仮審査が通ったので本審査中です。
　つきましては、御行との長いお付き合いもありましたので、
　金利が下げられるようならば、引き続きお付き合いを続けていきたいのですが・・・』

　と言ったら
『ああそうですか。サヨナラー』と言われるのかと思いきや！

『あんま様の場合、変動金利のローンをあと0.4%位下げられます。
　ただし35年固定の融資もありますね。そちらはどうしても金利を動かせないのですよ』
　と言われる。

え！？金利下がるの？チョット驚き。

　
しかし金利の高い固定の方が下げられないのであれば、どうしようもない。
結果、メガバンクとはサヨナラーと決意をした。
ここでもう一度！挫折感を味わった。
東芝銀行からフラれ
メガバンクからも決裂。
本日は挫折する日の様だ。
へこむ。

余談

9年前ワタクシ、金利上昇リスク、インフレリスクの為、全体の返済額の
7割程を35年固定金利で組んでいるのだ。
残り3割を変動で組んでいる。この組み方は過去数人
の銀行マンに『この組み方が一番固いですね！』
と褒められたのだ。
褒められたのだが、9年間を振り返ると
金利は上昇するどころか下がり続けた。
結果、オール変動の方で返済していた方が
100万円位残債が減っていた。。。。
ただオール変動の場合、やはり金利上昇時にリスクが高いですね。

金利上昇がどこまで続くか？分からない。
金利が上昇した場合、毎月の返済額が
上がってしまうのはツライ。
もしくは毎月の返済額が上がらなくても
35年の最後で、金利上昇の為、残った残債を
一発でドーンと返済せにゃイカン様な契約もある。

どこかで長期固定金利に変更する作戦になると思う。
長期固定になると月々の返済額が上がる。
だから長期固定金利が○○％まで上昇したら問答無用で
変動から固定金利に替える！

と言う己のルールを徹底しないとイカンのだ。
　

絶対に大丈夫！と思っていた東芝銀行(仮名)からの審査回答が
ダメだった・・・・
アパートローンの残債が大きいのでダメだそうな。

心が折れくじけそうになる。
今年は近所の戸建物件でも跳ね返され、本当にツライ事が多い。
去年、アパートローンを借り換えた時に『もう2度とやりたくね』と思ったものだ。

融資審査の資料は多岐にわたり集めるのは結構苦労する。
物件の公的資料やら図面資料。現在の負債的な資料とか納税関係の資料
源泉徴収票、免許証、保険証、健康診断のコピーだのなんだの
とにかく
『あなたの持っている属性情報洗いざらい全部見せなさい！』と言う姿勢なんですな。
そらそうでしょう。
何千万円ものお金を貸す訳だからね。本気だ。
こちらも何千万円ものお金を借りる訳だから本気だ。
本気で色々な資料を集めて『勝負！』のつもりで審査書類を作成する。
審査の結果『×』となった。


心が折れる。

しかし　しかし！　歯を食いしばるのだ。

このまま落ち込んで立ち止まっていてはイカン。
東芝銀行での返済計画が狂ってしまったので、色々と立ち回る事にした！

リスクを取って借金をしてアパート購入を考える



1.資産を増加する為の賃料収入がある
2.負債を減らす為の借金返済も出来る。

1と2の仕組みが時間をかけて回転していくので
純資産の増加が強烈になる。

また自宅を購入の場合は
借入金の返済は、自分で頑張って働いた収入から返済していた。

この場合、借入金の返済は自分ではない。賃料収入で返済している。

バランスシート上で現在と将来とを考えると
今、どうやって行動しようか？と判断するのに役立つのですね。

築古戸建を現金700万円で購入したとする。

まぁ田舎に行けば300～400万の築古戸建はあるので
別に700万円にはこだわりません。

20年後に3400万の資産を作る事は難しい事ではない。

最初の700万円を作る事がチョッと難しいかも知れないが
築古の戸建ては3～500万円くらいの値段で売っているのだ。

ポイントは10年経った時、積み上がった現金でもう一戸の住宅を購入するのだ。
1戸目の住宅は自分が頑張って働いたお金を投入するが
2戸目の住宅資金は自分が頑張って働いたお金ではない。
1戸目の住宅が働いたお金で購入できるのだ。


負債は元々ない。
バランスシート上は
『資産を増やして純資産を増加』
させている形だ。

住宅をローンで購入した人のバランスシートを分析してみます。


②のところが大事だ。
20年住み続けると・・・・
住宅ローン残債は1000万円になった。
負債=1000万円

(実際にはもうチョット残債はあるが分かりやすくする)
住宅は築20年なのでチョットボロイ。価値は136万
土地は価値の減価は無しとして1500万
資産は1636万


純資産=636万だ。
貯金もなんにもしないで、住宅ローンを払い続けるだけだ。
純資産600万円以上ある！
投資と同じ効果ですよ。

住宅を購入した人は長期的に投資をしたと同じ結果になりますね。
バランスシート的には。

③のパタン
1年間に50万円貯蓄して生活すると
20年後に純資産1600万が出来るのだ。
これはそんなに難しい事ではないですよね。

『時間をかけて負債を減らす』と言う事で
結果→『純資産を増やしている』


大事なのもう一度（笑）
『時間をかけて負債を減らす』
これは純資産を増加させる事において(投資)
大きなポイントになる。

住宅を購入した人は20年位すると純資産が増加している事が多い。

貸借対照表の事ですね。
ワタクシ会計学をガッチリ勉強した訳ではありませんので
ここら辺はブログで触れないようにしていたのですが、
(誤解を生むと良くないしね)
大事な事なので書いておきたいと思います。

株式投資でファンダメンタル分野で少しだけ勉強したのですね。
これが今になって生きてくるとは思わなかったけど
決算書の勉強をしていて良かったと思っています。


貸借対照表は企業の財務状況を見るのに使われて一見難しそうだ。
でもそんなに難しい事はない。
それどころか企業財務の通信簿の様で読めると楽しい。

企業財務は置いておいて個人財務の通信簿になるのですね。
『個人財務の通信簿』ですよ。
結構楽しそうじゃないですか？

資産と負債を表す表なんだけど

　資産とは・・・お金を運んできてくれるモノ
　負債とは・・・お金を取って行くモノ

と考えれば分かりやすいので覚えましょう。

例)
千葉県に住んでいるあんまさん41歳。
この人は貯金で100万円あります。
しかしアコムで借りたお金100万円を競馬でスッてしまいました。

資産=100万円　負債=100万円
資産と負債の差額は0円　純資産なんて言いますね。
千葉県のあんまさんは純資産0円です。

通信簿と言いましたが、この純資産の部分が
通信簿の評点になります。

一般的に純資産の割合が多ければ、倒産とか破産はしにくいです。
マイナスになる場合もありますが、それは財務が苦しい！と言う
事が分かります。

よく上場企業が倒産するニュースが流れるじゃないですか。
ああいう企業は純資産がメチャクチャ少ないのですね。
個人においても純資産を増加させて『お金の通信簿』
を良化させる事が重要になるのですね。