あんまの投資活動日記！

しかしまぁここの所のバタバタ感からすると
なんだか走馬灯のごとく過ぎ去っていった。

ここ2週間に何をしただろうか。
スゲー勉強になっている事は間違いない。

学んだた事を以下にヅラ書き

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購入したい物件で学んだ事
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・5～15年後の家族構成と資産推移の予測
・引越しする為の作戦を練った
・２棟目購入後の３棟目購入の為の資金シミュレーション
・建ぺい率、容積率の調査と特徴
・木造住宅を新築で建てた時のシミュレーション
・在来工法の風呂（タイル壁のヤツ）をユニットバスに変更する工法と予算
・融資額、利回り、返済年数、の計算
・価格交渉時の作戦を練る



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家計のキャッシュフロー改善を考えて学んだ事
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・住宅ローンの借換え先の銀行調査
・今後の金利推移の予測（予測が外れた時の対処）


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空室対策での学び＆気付き
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・ペンキ塗りは養生をしっかりやろう
　床にペンキがついて汚くなった

・玄関のピンポンが風化してボロボロ。
　交換方法を調査中

・フロアタイルをDIYでやろうかなぁ。

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まだまだ書き足りないけど、神経が尖っているので
バンバンと思考＆吸収している。
以前もそうだったけど本気で買う時は、かなり学びがありますね。
電車内で本を読むとメチャクチャ心に入ってきますよ。

先週の事だ。
地元の不動産屋さんより物件の紹介資料をもらった。
これがキッカケでエレー事になってきた。

駅近の築古ボロ戸建て。でも駐車場ついているし土地も広いので土地値がつく物件

これを買う為に色々な試算をしたり、5年後10年後15年後のライフスタイルを考えたり
悶々と過ごした。
人生の事をこんだけ考えたのはイツ以来だろうか。


ワタクシの選択肢は色々あるのだけれど大きく纏めると３つ。
1.物件を購入して賃貸経営する
2.物件を購入してそこに引っ越して今の自宅を賃貸に出す
3.物件を購入して1年間ＤＩＹする。その上で賃貸に出すか？居住するか？選択する

これがどれも一長一短あってかなり悩んだ。。。。

1の場合は利回りもそんなに高くないし財務はそんなに向上しない。。
ただし、5～10年後、駅近のそこそこ纏まった土地と5～700万位の賃貸収入が手に入る。
その時に築古物件を取り壊して、新築（住宅か小さいアパート）を建てる事が可能だ。
更地にして売っても買値とほぼ同額で売れる。賃貸収入を得た分が利益になる。

財務上、一番良いのは２だ。
現金で買ってもローンで買っても10年後、明るい財務体制に持っていけそうだ。
しかし現在の自宅から引っ越す。
と言うナカナカの家庭内大改革が発生する。


3は1年間かける事でDIYやら風呂等の水周りを交換して『自分等で住めるレベルに高める』
ボロイ築古戸建てに住んで現在の自宅を賃貸に出すと、更に次の物件が買いやすい
財務状況になる。今は不動産市況が高い。
しかし引越しをすると市況が下がった時に素早く買い向かえる。

色々試算していると、購入後3～5年のインカムゲイン向上を狙うなら現金買いをする！
しかし手持ち資金がドーンと減少するので次、買いにいけなくなる。

手持ち資金を残しつつ買うならばローンを組んで購入だ。
この場合はキャッシュフローは出ない。しかし7～10年後に
土地晴れて土地が手に入った時は色々と妄想が膨らむ（笑）
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結婚の時、自宅購入時、アパート購入時、子供の出産時、
どれも将来をかなり考えた。
恐らく今までで最上級に考えていると思う。

結婚して10年。
ダラダラと？せわしなく？日々の生活を送りやすい時期であると思う。
一般的なオヤジならばね。
家族の将来の事を真剣に考える事が出来て、すごく良い事なんじゃないか？
とふと気がついた。

投資の勉強をやっていて本当に良かったと思う。

土日で何件かの戸建を見た。
2件ほど気になる物件があった。いつもの業者さんに確認を取った。

1.収益性が取れる売却時の土地値が低い物件
2.収益性は低いけど土地値が高い物件

どちらも良いっすね。
自宅よりも駅が近い。

お！？良い物件出たんじゃん！？と思いました。


船橋市の戸建を買うにあたり駐車場は絶対的に確保したい。
それと通勤で船橋駅を経由する勤め人が圧倒的に多いので
船橋駅へのアクセスの良さも加味したい。
更に！
将来的にワタクシ達家族が住めるのであれば、尚よし！

で

価格は1000万円前後を狙っている。

例えば1000万円の家を買ったとしよう。
おそらく狭いモノか大きいなら築古でしょう。
そこに住んだ場合、現在の自宅が空く。
その自宅を賃貸に出してしまおうか・・・と考えている。

そうすると現在の自宅は住宅ローンを払っておるけど
貸し出した賃料で住宅ローンを支払う。
現在の住宅ローンの負担が限りなく減る。
ワタクシは1000万円の戸建てのローンを払えば生活できる。
支払額は30%位だ。

月々のキャッシュフローが7～8万円改善する。
悪い話じゃない。

築古の場合、10年か20年稼働させたら取り壊して
新たに立て直しても良いっすね。
立て直した場合、賃貸に出したら高い賃料取れるだろうし
キャッシュフローに余裕があれば自分が住んでも良いっすよ。

そんな事を考えている。

ここの所、自宅近所で知り合った業者さんから
結構物件情報をもらうようになった。

物件情報をもらったら速攻で物件を見に行く。
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買うために考える事
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・将来的に更地にした時の土地の価値を把握する
　→全国地価マップのサイトで調査

・周辺の家賃相場を調べる
　→毎日の通勤時チャリで色々と街を見る。
　　売物件と貸物件を見まくると外観から相場が見えてくるようになる

・築年数によってはリフォーム費用がどの位かかるのか？調べる

・ワタクシが住んでもイイなぁ。と思えるか？

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色々と電卓をはじいたり、路線価を調べたり地図を調べたり
忙しい。
しかし生産的な行動なので楽しい忙しさだ。


数をこなして見ていくと段々と目利きが上手くなる。
これから物件見学をしてくる。
朝から運動散歩も兼ねてナイスな行動だ。

キャッシュフロー改善の為、色々な案を練っている。

第一に住宅ローンの借り換え、あるいは金利引下げ交渉を進めようと思っている
現在の銀行から新生銀行とかイオン銀行に乗り換えると1万円近く毎月の支払いが減りそうだ。
そこら辺をネタに現在の銀行に金利がどの位下がるか？交渉しようと思う。

第二に戸建物件を見まくっている。年末から見まくっているが、今年は既に10件以上
見ているのではないだろうか。
子供と少し離れた公園に行く！と言う名目で物件＆街並みを見学している（笑）
年末に名刺交換した不動産屋から物件紹介があり、速攻で見に行った。
残念ながら購入したい物件ではなかったが、
速攻で見に行き速攻で回答したので、業者さんには喜ばれた。
こちらも情報をくれたので喜んだ。いつかこの業者さんから物件を購入したい。

本日もチョット早起きしてジョギングがてらに見に行こう！

新年明けました。

2014年は物件取得が達成できず。
反省が多い年となった。

2015年は去年の反省を生かして、物件取得を達成したい。

2014年の収穫として、神田昌典先生の著書に巡りあえた事が大きいですね。
それと加藤ひろゆきさんのＣＤ購入（大黒天神さん、ソプラノさん、チョビーさん）
も自分の脳内で大きな躍進であった。
更にエンカレッジの【賢人投資家オーディオセミナー】を取得した事も
大きな前進であったと思う。

おかげで2015年1月現在、不動産の購入意欲が増加して
『出来る！』と言う自信がみなぎっている。

加藤ひろゆきさんのCDや賢人投資家のオーディオを聞いて
『これは俺（凡人）には無理だ』と思ったらそこで進化が止まるのですね。
確かに有名人の方々は資産規模も凄くてソックリ同じようにコピーするのは
難しいかも知れないが、その意見を聞いてみて真似できる事は沢山ある。
賢人が100点であればワタクシは50点でも良い。賢人に近づきたいと思えば
50点にはなれる。
『無理だ』と思ったら0点のままである。

それに50点になる事が出来たら、そこから学んで経験を積んで成長していけば
80点や85点になる事もあるでしょう。
だから貪欲に！積極的に学んでいきたい。

しばらくの間は『円』を多く持っている事自体にリスクを感じている。
2015年は現金ポジションを落として土地あるいは建物を取得して
資産の組み換えをしようと思う。

2015年はいろんな人が言っているけど
大改革の年になるかも知れない。
準備を怠らないようにして頑張ろうと思う。