あんまの投資活動日記！

不動産経営・株式投資をするにあたり
大事だなぁと思う事は・・・ある程度の現金を持っている事。

現金・株式資産は最低でも300万はあった方がよい。
500万あればGOOD
2014年12月の時点の話。
要するに年収の1.0～1.5倍はあった方が良いと言う事。

働き始めると、多少は貯蓄出来るけど
50万とか100万とまとまったお金が貯まると、
車だの時計だのお金を消費したくなる。
それを堪えて300万を貯める。
この300万円ってまぁコツコツしていれば意外と皆さん貯めれるのだね。

問題はこの300万で
『資産を買うか』『負債を買うか』
で勝負が決まってくるのですね。

クルマとか海外旅行に使ってしまえば『負債を買った』事になる。

じゃぁ『資産を買う』ってどういう事だよ！？
となるけど株式等の『紙の資産』やオウチの様な『不動産』になるのですね。

株式も不動産も学ばないと出来ないけど、
その『学び』は学問の様に難しくないし、とても楽しい『学び』である。

株式に進むならば300万のウチ最初は30万位を投資しよう。
（イキナリ300万投入は止めよう）
ドキドキワクワクしながら増えたり減ったりするでしょう。
学んでいくウチに技術がついて行くので、
残りの資金を少しずつ投入していくと。。。
徐々に徐々に資産が増えていくのだ。


不動産に進むならば、色々やり方はあるけど
300万の地方戸建を購入しても良いし
区分所有のマンションを購入しても良い。
なんだったら自分で住んでも良いですね。
家賃の支払いが無いのでガンガン貯蓄が出来る。

1000万円位の物件を見ても銀行融資を使える。
就業年数が短くて300万位のまとまった資金を持っていると
銀行マンは『まじめで散財しない人ですね』
と評価してくれるかも知れない。

たとえ年収が高くても貯蓄が少ないと
『この人は散財しているな。お金を貸しては危険だ』
と評価されるかも知れない。

資産を購入していくと従業員の世界とはまた違う世界が見えてくる。

だからある程度の現金保有は大事だ。

お金はソコソコ増加する。
増加した余力でクルマだの海外旅行は出来るのですね。

年末の挨拶で店長と会話をしておった。
『実は戸建を買おうと思って探しているんですけど・・・』
なんて話をしておったら
戸建は退去すると収入0になるでしょう。キツくないですか？
そう言えば！アパートが売りに出るかも知れません。
2棟あるんですが見ますか？まだ値段決まっていませんが・・・

でも良い物件ならば店長さんの方で買うでしょう？
売り出す場合は若干残念な物件じゃないですか？と聞いた。

いやいやウチはもう買わない方向なんで良い物件でも
売りに出しちゃいます・・・見るだけ見ます？

なぁんて言うので『見ます見ます！絶対に買います！』と
売り物件（まだ売り出していない）の賃貸マイソクを貰っちゃいました。

これってwebに載らない上流物件じゃないか！ワーイ！
と言う事で速攻で物件を見に行き、前向きに購入を検討している。
電卓叩きまくりの生活だ。

頑張っているとチャンと良い事が起こるんだなぁ。

スーパーで美味い鍋の素『とり野菜味噌』を見つけた。
石川県で売っている有名な味噌だ。
これがメチャクチャ美味い。

と言う事で数点購入して贈答用に包んでもらった。
管理会社に挨拶がてら手土産に持っていった。

土曜日の夕方。
クソ忙しい時に手土産だけ置いてササ！っと帰るつもりだったが
顔見知りの営業サンに遭遇。
営業サン
『あ～どうもどうもあんまさん。イツも大変お世話になっております。お茶出しますから座って下さい』
あんま
『忙しい時間なんで申し訳ないですヨ。これだけ置いて帰りますヨ』
営業サン
『これで返したら店長に叱られます。座って下さい。
　実は本日、空室の写真を撮影しなおしてきました！お部屋良い感じに手をかけてくれましたね♪』
あんま
『いやはや素人丸出しで恥ずかしいのですが、あれダサい？ダサかったら言ってくださいね』

*******

なぁんてやり取りをした。
実はこの営業サン、以前ワタクシの大失敗により随分と迷惑をおかけした人なのだ。
それ以来、あんまり喋れていない。
『あーあの営業サンに嫌われちゃったかもなぁ』と落ち込んだモノだ。
その営業サンがワタクシの物件の事で撮影に立ち回ってくれたり、
営業トークでワタクシとの会話を盛り上げてくれたりして、
何ともありがたい事だと感じた。

人の繋がりとは大切ですね。

なんだかスゲー嬉しかったなぁ。
頑張ってりゃ良い事もあるんだな。

以前、購入出来なかったがアパート融資の事で
色々立ち回ってもらった不動産屋さんに戸建物件を問い合わせた。
カミサンと見学に行った。

ボロイね。ウン。
崖の上に立っている。
その為、駐車場を取れない。戸建なのに。

色々と質問したら、この不動産屋さんナイスだ。
『販売する側のワタクシが言うのもナンナンですがこの物件はかなり高いです
　土地も崖なんで路線価ベースの50％位でしか売れないですよ』
『戸建賃貸で駐車場の有無は格段に需要が変わります。』

だそうな。
ウン。
アタクシも高いと思っていたけど、そんな事まで教えてくれるとは
ありがたいっすよ。味方してくれるんだな。
長いお付き合いをしたいなぁ。と思ったね。

頑張っていると良い事が起こるんだなぁ。

住所が分かったら近所の似たような物件を調査する
とにかくしらみつぶしに情報を集める
・相続路線価はどうだ？更地にして売土地にしたらイクラで売れるか？
・同様の物件の家賃相場はどうだ？
・空き室が多くないか？
・家族向けの物件ならば、近隣の小中学校の評判も見る
・駐車場はどの位の値段か？
・スーパーやコンビニ・駅との位置関係はどうだ？
　同じ駅から10分の物件でも途中にスーパーがある物件と
　スーパーが無い物件とあり、利便性が大きく変わる。
・嫌悪施設は無いか？
・大学や大企業の工場は無いか？
　あった場合、大学移転や工場閉鎖の可能性を考えなくてはイカン。

そんな事をしながら物件と街並みを情報として蓄積する。

ストリートビューで見つからない2割はしゃーない。不動産屋さんに聞こう。
『住所を教えて下さい』と言うだけだ。メールでも構わない。

住所を教わったらやる事がある。
速攻で見に行って『これ買いたいです』と言う事だ。
買わなくても購入に前向きな姿勢を保ちつつ何点か質問すると良い。
すると色々と教わる事が多い。
要は不動産屋さんに『買う客』『買える客』だと分かってもらう事が大事だ。
年収やら資産背景、勤務年数を聞かれる事もあるでしょうが、正直に開示している。
購入する時にウソは絶対にバレる。そしたら信頼関係が破綻する。

以前、我が家の近所のアパートを購入するべく相談した時、
色々な事を教えてくれた上に、
ワタクシにはとても出来ない銀行へ融資相談を4～5行もしてもらった。
大変な労力だ。
結局アパートを購入出来なかったけど、
『将来的にこの人から1棟は買いたい！』と思った。

こう言う事があるので、1件の問合せをする事で、
優秀な不動産屋さんと知り合う事が出来るし、
更にはパートナーになりえる事がある。

問い合わせる事はなかなか大事な部分がある。

webで建物写真が載っているソソル外観の物件があるとする。
住所は●●町5丁目とまでしか表記されていない。
更に○○駅から徒歩8分と表記されている場合なら
ワタクシ、物件を見に行ってしまう。

本気で購入する場合、どうせ●●町5丁目の界隈は歩き回るのだ。
外観写真を持って歩き回っていると絶対に見つかる。
更に更に！
徒歩圏8分となると簡単だ。
不動産業界では1分間で80mが徒歩換算だ。
8分となると640mだ。
既に持っている地図上の駅にコンパスを充てて640m分の半円を書くと
だいたいの位置がわかる。
そこをストリートビューでササーっと流すと8割は見つかる。
現地に行って『高いなぁ』『ボロイナァ』とか考える。
5%位は『お！良い物件だなぁ』となる場合は不動産屋さんに連絡を入れる。

立ち止まっていてはダメだ。
とにかく利益が出る物件を買わないとイカン。
と思い始めてきた。

ワタクシが1号物件を購入したのは2年半前。
民主党政権の時で、経済ボロボロで不動産も安かった。
アベノミクスで経済回復して不動産も値上がりした。
だから『物件が高く利回りが低いので買いたくない』
と思うようになって2年を過ごした。

しかしまぁこんな時代でも物件を買い増して
より盤石な経営をしている大家さんも居るのだ。

『利回り低くても資産性が高ければ、将来建て替えれれば経営できるかなぁ』
『インカムなくても土地だけ買って寝かせておいても良いかなぁ』
とか購入する事に前向きになってきた。

今は紙の資産や現金を不動産に替えておきたいと言う気持ちが強いですね。

先日、購入した成功した投資家へのインタビュー音声が
劇的に！革命的に！勉強になった。

色々学んだネタが多いが一番心に響いたのは
『成功した大家さんは沢山の物件を見ている』

今まで7000件の物件を見ている人も居る。
15年間くらいと仮定する。1年間で466件って見れるのかよ！？
1月で38.8件。だから本業ならば何とか見れるのかも知れない。

とにかく沢山見る事で、経験を積んで建物、土地、街、等々の情報を蓄積している。
それらの情報を蓄積した人達は、良い物件を買っている。

ある人は『最後は第六感で買っている』と言っていたが
別の人は『その第六感は経験に基づく第六感だ。ボクも同じく第六感で買う』
と言っていた。

『経験に基づく第六感』この言葉メチャクチャ心に響いた。
ワタクシもアパート購入した時に100件位物件を見た。
そして100件の少ない件数ではあるが、経験に基づき
第六感で『これイケる！運営出来る！』と判断した。

まぁ現状、7000件見る事は真似できないかも知れないが、
1000件位は見る事が出来るだろう。
(一般人からすると1000件見るだけでも十分異常だろうが（笑)
そうやって経験を積んでいこう。
チャリンコ通勤時に刺激になるね。

なんだか株式市場が強いっすね。
円安もニュースになり、選挙も近いし、まだまだ株価は上がりそうだ。
追加の金融緩和もブラボーニュースだったね。

でもなんでしょう。
チョットここらで売っておこうと思った。

虫の知らせか？第六感だ（笑）
騰落レシオも高いしね。

平均買い単価186円のダイワボウ。
217円で売った。
16%か。
あーでも色々差っ引かれるか。
半年間の保有で15%位取れれば良いんじゃない。
不動産より回収率高いっすよ（笑）

まぁ半年くらい株式はお休みしようかな。