あんまの投資活動日記！

ヤバいっすね。
なんと言いましょうか。

5月中旬に株式参戦をしたのだけどスルスルと上がってきた。

これ理想を言えば徐々に徐々に半年くらいかけて
上がる事が嬉しいですよね。

『コホン。そろそろ売り時かな
　明日の寄り付けで売れば30%の利益か。苦しゅうない。
　半年間良くやった。褒めてつかわす』

と言いながら売りの指示を出す時はかなり嬉しいね。

ところがだ。

今回ダイワボウを175円付近で購入したね。
その後グイグイと上昇した。今は202円。
1ヶ月で10%も上昇した。
もっと言うと底値168円(4/11)から20%も上昇している。2ヶ月チョットで。

上がるのは良いけどペース早過ぎ。

理想からすると6～8ヶ月で30%上昇。
と言う事は
30%を6か月で割ると5%
1ヶ月あたり5%の上昇で良いんですな。

上がるペースが速いのでどこかで一旦下げるかな。
と観察しようと思う。

『一旦売ろうかな』と言う思いもヨギル。
しかし売らない。
もし売ったらもっと上がる（笑）

だから売らない。
そうするとドーンと下がる（笑）

株の市場はそう言うモノだ。

まぁ近々仮天井を付けて下がるかも知れん。
でも売らないでじっくり保有しよう。

170円位まで下げたらまた買い増ししよう。
そういう作戦を立てている。

なんだか底をついたか？
日経平均は5/21の13964円で底をついたような動きですね。

過去の日記

株式市場に参戦できたかな。
5/7にダイワボウを買った。

5月に170円台は安値圏だろうなぁ。
と買おうか？買うまいか？・・・オロオロとチビチビと買っていた。
そんな事を考えておったらグングン上がった。
今はもう買わない。

買った後にチョッドに上がり過ぎ。
なのでもうチョット下がりそうだ。
しかしノンビリと保有して行こう。

アパートの購入資金で売らなきゃイケない！
なんて局面もあった。が！ここは保有です。ハイ。

夏の間はそんなに期待しません。上げないでしょう。
ドーンと突っ込んで下げた時には買い増したい。

夏より秋だ。
ダイワボウは不織布マスクを開発している関係で
インフルエンザの季節になるとフィーバーする時がありますね。
フィーバーしてからじゃ遅いのよ。
夏のダラダラと上がらない安値圏で買い増ししておきたい。

ただ財務優良ではないので、長期保有のつもりは今の所ない。

ワタクシの様な低学歴で無名企業・高収入ではない勤め人でも、
金融機関からすると評価は高かったのだ。

高評価のポイント
・会社を辞めなかった事
　一番評価が高いのは公務員だと言われている。
　公務員は倒産が無いですから。日本国が倒れるまでは勤め先はある。
　己が辞めなければ給料収入が発生するのだ。
　次に高評価は大企業の勤め人ですね。
　一般的に自営業者や会社経営者は銀行評価が低いそうだ。
　ワタクシの様な零細企業の会社員でも勤務期間が長いと評価される。
　一般的に10年以上勤め先が変わっていない人は評価が良いようだ。
　10年以上勤め先が変わっていない人は融資に有利だと思ってよいハズだ。

　
・自己資金がある事
　源泉徴収票を3期分提出した事で給与所得を見られる。
　それと預貯金も開示する。これがイワユルお金の世界の通信簿になる。
　年収400万に対して貯金が3000万円あります（いやボクは無いけどね）
　となるとお金貸す人からすると
　『この人は節制した生活を送っているようだ。無駄な出費は無さそうだ。
　　事業で得た収益を散財しないでしょうな。お金を貸しても大丈夫だろう』
　そんな評価が下りるんじゃないでしょうか。

　逆に年収1000万（いやボクは無いけどね）貯金が200万となると問題だろう。
　お金貸す人からすると
　『この人はドンだけ散財しているのだろう。
　　事業であげた収益も使ってしまうのでは・・・お金は貸せませんな』
　と言う流れになる。
　余談だが銀行マンに高級車や高級時計を保有しているのを知られるのは
　あまり印象が良くないようだ。『無駄遣いしている』と思われてしまうのも
　仕方ないだろう。
　ワタクシは将来お金が余って余ってしょうがない！となった時に高級車に乗ろうと思う（笑）

・結婚している事
　これも知らなかったけど金融機関からすると評価が高いようだ。
　『家庭を持っていると簡単に辞めないでしょうな』と言う論理らしい。
　確かにアタクシは結婚する前は『会社辞めてどっか職ないかなぁ』と考えていた。
　結婚したら『今は辞められん！』と考えるようになったですよね。
　それと共稼ぎだと世帯年収が上がります。通称2馬力ですね。
　これも評価として大きいですね。
　零細企業の会社員でも、共稼ぎの世帯年収ベースなら・・・なかなかの年収になる。
　貸す側からすると『事業が苦しくなってもなんとか返済出来るよね』と判断される。
　こういう評価を貰うと『カミサンが働いていてくれたのは、ありがたいのだなぁ』
　改めて感謝出来ますね。
　『保育園の送迎は生活上かなり負荷があったけど2人で頑張って良かったなぁ』
　と思えるのですね。
　ただこれらは金融機関にも色々あるようだし、お国自体の結婚率も低下しているので
　今後の評価としてはどうなるか分からないですよね。
　ただし未婚者がダメと言う話ではないので誤解しないでほしいです。

と言う訳で高学歴や1流企業、高収入、と言う人間ではない人でも
融資属性は高い人が居る！と言うお話でした。

残念ながらアパートは購入出来なかった。
理由は２点。
1.現金購入の人が参上した。
現金購入者の参上はもうどうしようも無いです。
融資となると買付から購入決済まで
ローン申込みやら契約やら金消やら時間を費やす。
２ヶ月とか平気でかかるのですね。

現金の場合、本気でやれば３～４日で決済できるハズ。
そうしたら売主さんは『現金買いの人に売りたい』
と思うはずだ。

反省点としては・・・現金を貯めようと思う
3000万円の現金があれば今回の物件は買えたわけだ。
ヤハリ現金が2000万位あった方が楽だと思う。
そりゃあればある程楽だろうが（笑）
小ぶりの物件も即購入でイケるし、ローン申込みするにも
借入比率が低く設定できるので有利なハズだ。
給料からの貯蓄では難しいので株式投資で貯めて行きたい。

2.金融機関の融資申し込みが通らなかった。
これは物件の土地が特殊な条件であった。
隣接地との境界線にウヤムヤなゾーンがあったのだ。
ウヤムヤとは言っても近隣との争い事は無いので
問題は無いのだけど、金融機関としては『ウヤムヤ』だとマズイ。
と言う事で融資OKが出なかったのだ。

但し『あんまさんの属性は良いので他の物件であればお貸しできますよ』との事。

属性評価については次回にお話しようと思う。

まぁとにかく購入出来なかった。
が！
街やら駅やら賃貸業者やら外壁修理やら本当に色々な事を
調査したのでカナ～リ勉強になった。
この悔しさを根性に変えて探していこう！

銀行融資の回答を待っている間に色々な作業をする

○売主様への質問事項を作成
　過去に事件事故はありませんか？
　雨漏りは発生した事ありませんか？
　入居者さんで問題のある人居ませんか？
　とか本当はもっと細かいけど、質問しまくりのリストを出す。
　おかしい所があれば値段交渉をするし、
　致命的な事があれば買い付けを取り下げる事が出来る。
　大きなお金が動くのでこちらも必死だ。
　
○想定家賃に妥当性があるか調査
　現在お付き合いのある管理会社の担当者さんに
　満室て埋めるのに家賃はどの位でいけそうですか？
　と確認した　
　回答は『3.8万は厳しい。3.5万位までは遠くない将来に下がりそうです』
　3.5で収支を再計算。まぁ回りそうだ。
　これでホッとしてはイケナイ。
　3.2万まで下がるとどうなるか？計算。
　管理会社の担当さんには
　『そもそもこの街はどうですか？』
　『駅の集客力はどうですか？』
　頼もしい担当者さんは事細かに回答してくれた。
　本当にありがたい。


融資の申し込みを送ってから3日間。
売買不動産屋からは連絡がない。
売主業者はワタクシではなく、他の買主を探しているのだろう。
ワタクシは買主側の業者についている。
そうすると売主業者は仲介料を売主からしかもらない。
ワタクシは仲介料を買い側の業者に支払うからね。

そうではなくて、売主業者は自分で面倒を見る買主を探している。
と思う。
そうすると売業者は売主さんと買主さん2人から仲介料をもらう。
1度の売買で2倍の売上げになる。
1番手で買い付けを入れた私をあえて待たせて今必死に買主を探しているのだろう。

チョッとこの物件は買う事が難しいかも知れない。
テンションが上がったり下がったり忙しい（笑）

あきらめないで緊張を解かないで前向きにいこう！
今は酒飲んで酔っ払っている場合じゃない。
勉強＆仕事に燃えていこう！波が来ている！

先方売主様　融資特約は嫌だと言っているらしい。
（現金売りがいい？）
公図が結構グシャグシャな地域で
測量しているのだが1部分隣地確認が取れていない場所がある

ワタクシの買付けは1番手だったようだ。
夕方カミサンを連れて物件を見に行ったとき、
別の業者が投資家を連れて物件を見学していた。
足の速い物件は皆見に来るのが早い。


しかし先方の売主不動産屋は『番手じゃない』と言っているそうだ
『現金か売主がシックリ来る所に決まる』と言うニュアンスらしい。

ひょっとしたら覆る可能性もある。との事
まずは公庫の申し込みから作業していこう！
準備する宿題をメールでもらう事になった。


宿題は融資申込書だ。

○融資申込書の記入＆PDF作成
○身分証明の資料『免許証』のPDF作成（既に作成済み）
○源泉徴収票過去3年分　確定申告書過去3年分　PDF作成
　（ワタクシはアパート経営2年しか経過していないので2期でOK）
○現在の借入金（自宅ローン,アパートローン）の返済予定表　PDF作成

これらを売買不動産業者経由で金融機関に提出する。
1度にこれらを作成するとエレー疲れる。
アパート購入時や借換時に、会社から帰ってきて夜中1時まで作業をした事がある。

今では、郵送されてくる度、あるいは更新される度にPDFを作成しておいて
各ファイルをフォルダ分けして保存している。

さーてこの物件は購入できるのだろうか？
購入したら空室埋めの作業で忙しくなるぞ！

物件を見に行った（感じた事）
・結構ボロイ　
・外壁は塗りなおしが必要100万くらいか
・階段の錆はDIYで出来そうかも。
・目の前の道が狭い4m幅くらいだろう
・車を止められないのでDIYが難しいかも
・駅の北口は新しい綺麗な町並み
・チャリ使えば別路線の駅にも行ける
・外回りは綺麗に片付いている
・ドアが青くて高級タイプなので室内設備に期待できる
・周りに戸建てが多い

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キャッシュフロー（CF）売上から諸経費を引いた収益の数字の事だ。
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○ボロイので一旦、断ろうと思った。近所の駐車場で20分程思案した
　駅前を見に行った。なかなかの駅だった。
　『土地を購入する！』と言う意味では将来的に購入額付近で売れるかも知れない
　売らなくても将来チョッとした土地が残る

○この物件から年間130万のCFを取れるならば、今のアパート収益が年間150万のCFで
　２棟合わせると280～300万/年のCFを得られる
　会社の給料から100万の貯蓄をすると年間400万は貯まる！
　株式でも年間100万増加させれば年間500万は貯まる！

○現金のたまる速度が上がる。
　現金で戸建てを5年間かけて購入していく。
　戸建てのCFでローンを払えるようになれば
　スーパー安全領域になる。
　たとえば戸建て4戸の家賃が7万平均だとする
　28万のCFがあるので・・・アパート2棟のローン約16万+約13万=29万を殆ど返済できる計算になる
　そうするとアパートが全部空室になったとしても返済は出来る。そうなるとローンも全然怖くない。
　45歳でナカナカの金銭的なステージに立てる！

○万が一CFが上手く出なくても
　収支がトントンで進めば、大きな儲けが無くてもよしとする。
　将来的に土地が手に入るかも知れない。
　自宅を含めて3つの土地を保有する事になる。
　子供に資産を残せるかもしれない。


『買います』と言う買付け証明を記入して、コンビニに行ってFAXした。
これを購入出来たら投資の世界が広がる。
人生の分岐点になるかもしれない。

上記の様に色々と妄想する。
妄想をドンドン回転させて行動していくと現実になるのだ。
今の自分は『5年前に妄想しておった自分』より上に居る。

取らぬ狸の皮算用は大事だと思う。

カミサンと子供を映画館に送った時、
ワタクシは駐車場で読書と昼寝を決め込む予定だった。

と！その時アパート購入の時にお世話になった上山氏（仮名）
から電話があった。

いつもは丁寧で紳士的な言葉遣いの上山氏が
今日は違う。
『あんまさん。今大丈夫ですか？習志野市で物件が出ました。
　速攻で見に行ってください。今スグです』
珍しく力強く強気な命令口調だ。


習志野市の私鉄の沿線　駅から8分
236平米のアパート。

路線価10.5　土地値2500万　建物21年築　建物　100万

土地建物の合算価値＝2600万　
お値段＝2800万　

8部屋中5部屋入居。3部屋空室
3.8万円で入居付けする計算。

高積算で利回り13％
聞いただけで久々にそそる物件だ。
『速攻で見に行きます！もしOKだったら買付け入れます』と回答した。
カミサンには『もし良かったら買い付け入れるよ。とりあえず映画の間に見に行ってくるわ』
と言った。


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以上の一報が入る

上山氏からの電話を切ってジョイフルの駐車場で一人になった。

まずは冷静に分析
満室だと　3.8万　×　8戸　＝30.4万/月
　　　　　　　　　　　　　364.8万/年

空室率や諸経費　20％　かかるとして
　　　　　　　　　　　　24.3万/月
　　　　　　　　　　　　291.8万/年　実質収益

最悪状態4部屋空き　　　15.2万/月

2800万　
経費8％として・・・224万
計3024万

頭金524万は入れられるな。
そうすると2500万円の借入だ。

ローンの計算
公庫で20年　2.5%　3024万-524万=2500万円の融資
返済額　13.3万/月　159万/年

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キャッシュフロー（CF）売上から諸経費を引いた収益の数字の事だ。
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実質収益からのCF　24.3万-13.3万＝11万/月　132.8万/年
最悪時のCF　15.2万-13.3万＝1.9万/月　22.8/年

毎年132万の収益だ。
頭金の524万は約4年で回収できますな。
そんなに上手く行かなくても6年あれば回収できるでしょう。

最悪4部屋空いたとしても持ち出しは無い。
満室で何も無いと・・・15万円以上のCFが出る。
これは楽しい感じになるぞ。ウキウキしてくる。