あんまの投資活動日記！

日経平均は半年くらい三角保ち合いでした。
ワタクシは『下がる』『下がれ』と思っていたが
結局、上っぱなれしたね。
株価は中期的に上がるでしょうな。
ワタクシも買い参戦したいと思うが、やはり止めておこう。



さて本題。
新しいイベントだ。


ある部屋の家賃が滞納された。
初めての経験が多発！

これ結構、不信感を抱くのですね。
財務がタイトな時期だけにより不信感がデカイ。

『今年入社したばかりだから財務が厳しいのかなぁ？』
『しばらくしたら退去の騒動になるのかな？』
『空室だらけのアパートだぁ。』

とにかくネガティブな事を想像してしまう。
管理会社に確認した。

『滞納の入居者サンは大丈夫でしょうか？
　2ヶ月滞納するとかなり苦しくなりますよね？』

回答
『家賃保証会社が督促したらスグ振り込まれた。ウッカリ入金漏れの様です』

とりあえずは安心。
しかし！まだ油断は出来ないっすよ。

最近はリフォーム絡みの知識がついてきた。
楽しい。

カッティングシートで扉が綺麗になるし。
自宅の棚を使ってペンキ塗りも学んだ。
木部塗装もしようかなぁ。
水道蛇口交換も学び中。
キッチンシンクもインパクトドライバーだかの工具で研磨しようかと作戦中

大工さん等の職人サンはカナリ楽しいのだなぁ。
スゴイ技術で尊敬してしまう。

ホームセンターの虜だ。

タマに目玉商品が安くなっているが、
シャワーやら湯沸かし器が目玉で安くなっていたら
大人買いで買いこんでおこう。

このホームセンターで購入しまくっている工具アイテムは今だけの出費だ。
これから沢山活躍すると思うが、殆ど出費が無くなる。
ワハハハハ。

今のアパートは引き続き運営していこうと思っているが
次は安い戸建賃貸を考えている。

ただしデメリットがある。
・投下資金に対して回収が遅い。
・リフォーム費用が大きい


上記のデメリットを吸収すればメリットも大きい。
・入居者は家族が考えられるので退去しにくい
・ローンを使わないので、ある程度セルフリフォームをして安く！且つ経験値を積みやすい
・土地付の1棟物なので将来、建替え等の出口を作りやすい。
・売却しやすい。
　アパートは投資家にしか売れないが戸建は実需の方に売れる

より安定できそうだ。

前回『苦しい時に資金投入！』と言った。

管理会社からの手紙で10年住んだ原状回復費用は・・・・
なんと50万円！
私の計算では40万円位かなぁ。。。
と考えておったがチョット大きい。

まぁ自分で作業する分を除いて40万円位で押さえたいですね。
今年の大まかなザックリ収支が出たね。
おそらく100万円位の黒字だ。
1ヶ月10万円の利益が無いんですな。
まだまだ安定してないですね。

9月位までは『儲かりまっせウケケケケ～♪』と
笑っていたけど人生は厳しい。

10年コースで住んでいる入居者が後、5人居る。
そうすっと5部屋は40万円コースの修繕費=200万円が必要だ。

なるほど。色々と経験して勉強になる。
築古の高入居率アパートは隠れ負債がありますね。
ローンの支払いがあるからノンビリとセルフリフォームもしていられない。

ある程度自分でやって・・・
後は業者サンに頼んで素早く募集してもらわないとイカンですよ。
色々経験中。

晩飯食った後、夜中までデスクワークをしている。
酒が減った。健康的だ。
しかしテレビを見ていない。話題について行けない（笑）

今月の家賃入金があった。

何もなければ35万円位の入金。
しかし。2部屋開いて約6万円のマイナス。
更に退去からの原状回復で20万
その他諸々差っ引かれて・・・入金は約6万円。

たーっはっはっは。
ローンの支払いが17.5万円。
10万円以上のマイナス。
初めての赤字収支。
来月、もう一戸の部屋を原状回復工事をする。
また赤字になるだろう。

初めての赤字を経験した。
これは1か月前から分かっていたが、
イザ味わうと中々のショック。
テンションダウン。

収支が悪いから節約経営を目指そうか・・・
と考えたが、どこかの経営者が言っていた金言。

『財政が苦しい時こそ先行投資せよ』
『儲かっている時こそ節約せよ』

ここは先行投資をしようと思う。
苦しいからこそ資金投入して経営向上を図りたい。

ガッツリ原状回復して安定経営するぞ！

と言う事で借換の為に色々な書類を集めている。
「色々」と言ったけど本当に「色々」だ。

チョット紹介すると・・・
住民票,印鑑証明、課税証明書、納税証明書
確定申告書、源泉徴収票、
不動産売買契約書、ローン返済計画書、
不動産賃貸契約書、自販機契約書、
銀行の預金通帳、・・・・
その他、諸々たーっくさん！だね。

『担保に取る物件は安全な物件ですよ～』
『借主(アタクシ)は勤め人・事業主として安全な人ですよ～』
と言う様な証拠品を全部集めるのだね。

集めた資料で以下の様な事が分かる。
『この人は過去にローンの支払い漏れはないか？』
→ローン返済予定表と通帳で分かりますね。

『収入に対して出費の管理は大丈夫か？』
→源泉徴収票と通帳残高で無駄遣いせずに生活してるか分かりますね。

『物件の担保価値は大丈夫か？』
→売買契約書から土地値を割り出せるね。
　賃貸契約書と通帳で収益も分かりますね。

アタクシは丸裸だ。

確定申告やら税務関連の書類を提出するので
本当に税務関係は正直に！やっていて良かった。
ちょろまかさないで良かった。
これからも正直に申告していこう。
ただし、払わなくても良い税金を納めたくはない。
だから税務関連は勉強が大事だ。


とにかくファイナンス面の通信簿を提出するのですな。
いやはや提出物が『学校の通信簿』or『学歴』ではなくて良かった。
ホントに（笑）

銀行側から不動産屋さんを通して借換提案が来た。
ワタクシの不動産ローンを約2%も引き下げてくれる提案だ。
計算してみた。
もしこの借換が実行された場合、総支払額が600万円位下がる。
かなりデカイ！
更に残り21年のローンが18年に短くなる。
かなりデカイ！

ただし『借り換える』と言う行為は元の銀行を裏切る行為になる。
元の銀行とは半永久的にサヨナラ（もう不動産融資はしてくれない）になるのだ。
元の銀行の営業マンは先日、金利引下げのお話をしたら、
「今は難しいデスネー。あと2年位経てば・・・ハイ」なんて言われた。

しかしまぁ600万円ですよ。
ガンガン前向きに検討したいですね。

以前は融資申し込みをして断られていた銀行が
今度は良い顔をして寄ってきた。
日銀の金融緩和が影響している事は間違いない。

銀行側も現金がジャブジャブ回って来るので
沢山の貸出をせん事にはイカンのでしょうな。

今の不動産市場は過熱している。銀行もガンガン貸し付けているしね。
『良い物件だから買おう』ではない。
『銀行が貸してくれるから買おう』と言うスタンスは
危険な香りがするね。

最近は税金やら退去やらリフォームやら、物件探索やら
鬼の様に多忙だ。
ジャンルがバラバラで頭の切り替えが難しいっすよ（笑）
酒を飲む暇もない。
チョットゆっくり眠りたいぞ。

愚痴はこれ位にして・・・

ロバキヨの本だったか？勉強CDだったか？

感銘したフレーズがある。

『信号が全て青になるまで発車するつもりでいると、いつまでも発車できない』

『鉄砲に弾を込めて「構え！」「撃て！」と言うやり方では投資はダメだ。
　走りながら弾を込めて撃てるようにならんとイカン・・・云々』

要するに色々なモノが揃うまでは投資を始めない！
ってスタンスだと結局何もしないまま時間を無駄にしてしまうよ。
と言う様な意味だ。
株式でも不動産でもとにかく始めないと、上昇するエスカレーターに乗れないですね。
『お金が○○円溜まってから投資を始めよう』とか
『今は市況が悪いから様子を見よう』とか
『今は市況が良すぎるから様子を見よう』とか
自分も上記の様な事を考えている節がある。

そんな事を考えずに小さくても良いからとにかく始めちゃえ！
と言う主旨のフレーズですな。

始めてから
「あーこの場合はこうなんだな」
「こういう失敗は次にしないようにしよう」
とか知識と経験がガンガン積み上がる。
そうなれば2回目は失敗しない。楽だし早い。

税金やリフォームや物件探しが重なっていて大変であるが、
ここ数週間、税金や内装の事に関してメチャクチャ知識がついた。
今まさに「走りながら弾を込めて撃ちまくっている」状態だ。

大変であるけども知識が積み上がるのは非常に楽しい。
大変な事も楽しんで学んでいきたいですね。