あんまの投資活動日記！

エアコン工事も終わりまして

購入時の火災保険のカード決済も終わりました

カード決済と言えば

洗面台、トイレ工事の決済も同時に行った訳でして

支払い関連が滞りなく進みましたので

ホッとしております

後は大工さんへの支払いですけど

来月に実行できるでしょうか

大物の出費は殆ど済みました

物件の内部を大分綺麗になってきました

いつもの事ですけど自分が住みたくなりますね

残りの大きなミッションは

・床フロアタイル1部屋

・ＤＫの床塗装

・キッチン扉のシート貼り

・外部の鉄部塗装

そんな所でしょうか6月には終わるでしょうか

チョット反省もありますね

作業項目が沢山ありすぎたので

土日にあれも・・・これも・・・と

やり過ぎてしまうのですね

楽しんじゃっているので際限なく労働してしまって

結果、疲労感が残ってしまい体調が整いませんww

いや体調は大丈夫なんですけどね

5年前は党動力投入してもそんなに疲れなかったけどなぁ

今後、物件を購入する際には

ｽｹｼﾞｭｰﾙを無理なく設定しようと思います

先月購入した中古物件

内装工事の見積もりが出ましたけど

インフレしまくってます（汗）

クロスの単価

クッションフロアの単価

ガス給湯器交換

5年前の工事と比べると1.5倍くらいになっております

仕方ない部分もあるので

工事はお願いする事になるのですけど

予算オーバーなので洋室の床は

自分でやる事にしましたw

部屋のクロス張りは一人で出来るように練習しよ

今年の事業計画表を修正

収支はかなり厳しい事になりそうですなぁ

でも気持ちはアゲアゲで前に進んでいきます♪

そうそう

電気屋さんにエアコン工事できるか？

聴きましたところ

この道40年のベテランは言いました

いやはやエアコン工事は辞めた！

最近のエアコンは重いんだよ

1人じゃ厳しくなってきたんだ

仕方ないので電気屋さんに買いに行きますw

電気メーターが無い建物に電気を通す事になりました
これ結構面倒な事になります

建物外を確認しますと

メーターのあった場所に外部の電線が来ております
その電線を辿っていきますと。。。。屋根付近で途切れております
その途切れた部分と電線を繋げないと電気が使えないっすね（汗）

と発見しました

電気の開通には

①電線と建物を接続
②メーターを設置
③分電盤にてアンペア設定する

3つ位のミッションがあるようです

東電に連絡しまして電気屋さんを紹介してもらいました

電気は緊急的なネタが多いのかもしれません
その日の午後に急遽下見に来てくれました！！（年度末のクソ忙しい時に）

アカイ電気（仮名）さん

建物と電線の位置関係や分電盤の事を調査してくれました

311以降は国家が東電を監視するようになった為
電線と接続する工事申請がかなり時間がかかるようになったそうで

30～50日かかるようです（涙）

吐きそうになる（加藤先生風味）

電気が無い家は結構キツイです
照明が使えない他、来客が来ても【ピンポン】が機能しません
中古物件を購入時に結構ハードな掃除をするのですけど
掃除機も使えないのですw

テント生活に近いです

大工さんの工具も使用できない事もあり

リフォームがスタートできません

当面は明るい時間に作業をして出来る範囲の事を進めます
あんまり作業が無いけどw

でもね

悲観的な事ばかりではないのです
アカイ電機（仮名）さんと知り合えたので仲良くなりたいです

近い将来

エアコン設置工事やらテレビアンテナ工事もお願いできるようになりたいです
大工さんもそうですけど
自分の周りの知り合い業者さん達に発注していると

売上が上がる訳です

ワタクシは超絶な値引きとか求めてません

ブロック経済圏のように

近しい人々で経済を回す事で皆がハッピーになれれば
それはそれは楽しい事になるでしょう♪

電気が無い物件ですが

前向きにとらえて経験値を重ねていこうと思います♪

本日は物件購入の決済でした

亀岡さんと一緒に銀行に行きまして

お金をアチコチに支払いまして

無事にワタクシの物件になりました

今まで所有物件ではなかったので

外観は載せられませんでしたけど・・・

決済したので掲載します

戸建てでｸﾙﾏ2台駐車可能です

速攻で決済が完了しまして

お次は資材搬入です

車の荷室に工具類やらガス給湯器を

目一杯積み込んで物件に搬入です

結構な労働ですね

やや疲労感あり

続いて東電に電気開通の申込をしておったのですけど！！

電気メーターが外されているので開通出来ませんでした

電気工事をせにゃイカン事になりまして

ブレーカーのｽｲｯﾁが無いっすw

ワチャワチャしました

また今度書きますけど

掃除機かけられず！

でもまぁ電気屋さんと出会えましたし

良い縁に恵まれたかな

続いて水道局とガス会社に開栓依頼を実施！

色々な空き時間に

ボロイカーテンレールを撤去したり

古い障子を外したり

天井の照明ソケットを交換しました

これ割れちゃっているので照明が付きません

こんなヤツに交換です

チョット頑張りすぎたかな。疲れたなぁw

という事で帰宅しました

帰宅したらしたで

決済時の領収書の山がありまして

弥生の帳簿つけを実施

あ～3月末で一旦締めて税理士先生に提出書類があるんだった。。。。

書類作成も実施してます

いやはやもう疲れちゃったなぁ

風呂屋行く気力が無いね

3月末に物件買うとかなり忙しいっすね

勉強になりました

そういや自宅購入の決済も3月末だったなぁ

二度と3月末に決済しないぞｗ

これからリフォーム活動を楽しもうと思います

銀行の融資担当さんと不動産エージェントさんと
合間合間に雑談したのですけど

新NISAとかﾏｲﾅｽ金利解除とかお話が盛り上がりましたね

融資担当さんは10年以上の中堅金融マンなのですけど
入社した時から超低金利の経済情勢だったので

高金利時代を知らない世代

と仰っておりました

そうだよなぁ。。。。
世知辛いと言いましょうか
この20年位は金融業界が苦しかった時代です

大変だよなぁ

と思います

今後の金利がどうなるか？
お話しましたけど

3人一致して

ﾏｲﾅｽ金利が異常だった
それが通常モードに変化しただけ

という事

住宅ローンの金利が2～3%上昇するのは
支払えなくなる人が沢山出てくる（あるいは暴動が起きるw）ので
大きな金利上昇は出来ないのではないか

という事を皆考えておりました

とはいえ

今後何が起こるか分かりません

金利が4-5%上がった場合、どうなるのか？
はシミュレーションしております

今後は大きな借入はしないつもりですので
しばらくは

節制しながら

堅い経営をしていきたいと思います

年初から進めてきた新規物件購入ミッション

融資審査が通りました

ヨッシャー！！！！！

今月末で勝負がつきそうです

1月頃はｱﾊﾟｰﾄ購入を目論んで
ビンビンにﾚﾊﾞﾚｯｼﾞをかけて購入する方向でおりました

結果的には

築古戸建を自己資金多めで購入という着地になりそうです

巨大な借金をせずにCFを上げられそうなので
これで良かったんだなぁ
という気持ちでおります

年間の事業計画を修正しているのですが
今年は最後までｷｬｯｼｭがｶﾂｶﾂですww

納豆とお好み焼きを食べて節約しますw

でも

前向きに頑張っていこう！！
と思いました

銀行借入　

いわゆるレバレッジ効果について考察しました

住宅を35年ﾛｰﾝで購入した時は

ただ単に借金が嫌なので

早く返済したい！負債を消したい！

と思っておりました

投資を始めて数年経過すると

バランスシートの概念が自分に入ってきましたので

キャッシュフローを生み出す借金は良いんだな

という認識に変わってきました

収益物件を購入する時、借金する事に抵抗は無くなりました

でですね

『収益物件と借金』

と簡単に言いましても

色々な指標が絡み合っていて

借金にも性格のようなモノがある事が解って来たのです

例えば

※利回り7％新築アパートに35年ﾛｰﾝ　3600万円借入

毎月の家賃収入は24万円　返済は12万円　色々な諸費用入れるとCFは8万円

退去しても速攻で埋まるし

返済が滞る可能性が低い！

ﾛｰﾝ返済が終える35年後　

中古アパートしてまだまだ運用できます

メリットが多々あります

デメリットはCFが小さい事

※利回り9％の築35年のアパート　5600万円借入

家賃収入は42万円　返済は23万円（30年返済）　色々な諸費用入れるとCFは16.7万円

キャッシュフローがかなり出る！

その反面デメリットが

築古なので修繕が多い！

完済30年後に築65年！それまで維持できるんか？

と言うネガティブな面があります

ＣＦが潤沢なのでｲｴｲ！とはなりません

築65年は現実的ではないので生み出したＣＦで

一部繰上返済を考慮する必要があります

逆に先に書いた新築アパートは繰上返済しなくても

堅い経営が出来そうです

もう1個別のパタン

※利回り11％の築38年の戸建て400万円借入

家賃収入8.2万円　返済は3.8万円（10年返済）　色々な諸費用入れるとCFは4.3万円

物件は古いうえにｷｬｯｼｭﾌﾛｰが全然出ません

しかし借金額が少ないです

2-3年経過すると残債が300万円位になります

3年後に残債を一括返済してみましょうか

借金が無くなる上にCFが7.8万円位になります

築年数は40年を超えますけど

CFは先に書いた新築アパートと同等になります

借金が無い分、空室になっても怖くないです

堅い経営が出来そうです

借金には色々と種類と言うか性格があります

フルローンは初期資金が少なくて良い面もありますけど

ﾁｮｯﾄ重い借金になり

頭金を沢山入れれば、逆です

初期資金を沢山入れる反面、CFが潤沢に出て堅い経営が出来るのです

あ！CFがマイナスになる借金は論外です（汗）

借金も色々な種類がありまして興味深いモノがあります

銀行審査の書類が足りないので

急遽、鎌ヶ谷市役所に行きました

勤め先の秋葉原から速攻で電車に飛び乗り船橋駅へ

停めてあるチャリンコ乗って新鎌ヶ谷へダッシュ！

市役所で書類をもらい

市川市の銀行へダッシュ！！！

途中通過した貝殻山公園でパチリ

14:50頃でしたか

無事に銀行到着しまして重要書類を提出できました

ギリギリでした

最後は風呂屋に行ってから帰ろう！

と思いましたけど

流石にヘロヘロになったww

ので風呂屋はパスして帰りました

なんとか融資審査が通過出来ますように（祈）

今日は朝から大勝負

築古戸建て物件の契約がありました

不動産の売買契約は何回目でしょうか。。。。

売却も合わせると12回目となりました

まさかそんなに売買する事になるとは。。。　

15年前は一切想定しておりませんでしたけど

人生はどうなるか解りませんね

無事に契約の儀式は完了したのですけど

1個だけ失敗がありました

金融機関に提出する審査書類を

完璧に作ったぞ！！

と思っていたのです

固定資産税の納税証明書が必要なのですけど

自分の居住地の分は取得しまして

これでオッケー！！

と思いきや

2年前に購入した隣街の物件の事を

完全に忘れておりました

隣町の納税証明書を取得せにゃイケマセン・・・・

こないだ税務署に行ったタイミングで取得できたのに！！

この失敗は悔やまれます（涙）

でもまぁ

前を向いて粛々とミッションをこなしていきます

頑張ります！

物件購入の契約日が決まりまして
たたき台の契約書と重説を熟読しておりました

契約書と重説は当日初めて読むのだけは避けるようにしないとイカンのです

なんだよそれ聞いてないよ〰

となると揉める原因になります
破談になれば全員がガッカリする事になります

何点か確認事項がありまして
質問を投げては契約日までハッキリさせるのです

でですね
今回初めて一緒に仕事をする亀岡さん（仮名）が凄いのです

テレビアンテナが無いのでアンテナを立てないとテレビは観れません
それは把握しておりました
ご近所さんの屋根を見渡すとアンテナを立てている住宅がメチャ少ないのです

これってひょっとして近所の送電線の影響で電波障害があったりしますか？

と質問したのです
申し訳ないのですけど、やや軽い気持ちで質問したのです

あ～そうかもしれませんね～

という回答だろうなぁと思っていました

亀岡さん（仮名）凄いのは
ご近所にヒアリングに行きまして
30年位前に電波障害が実際にあった事を報告してくれました

各住宅に地下ケーブルの配線工事をしたので
住宅内のアンテナ線を繋げればテレビは観れるハズだよ～
とご近所さんから言質を取ってきてくれました
1件だけアンテナがあったのは15年くらい前の
テレビ電波の切り替わり（東京タワー→スカイツリー）の後で
設置したものらしく
スカイツリーの電波は拾えるようになっているかもしれないとの事

スゲー誠実な対応だなぁ

と感心しました

万が一テレビが見れなくても文句は言いません
元々ボロイし安い訳なので
テレビを見れるようにするには
地下ケーブルの接続工事を私がやれば良いのです

色々な確認事項が明確になったので
契約当日はﾌﾝﾌﾝﾌﾝﾌﾝと聞きながら
大した質問する事なく契約実行する事になります

亀岡さん（仮名）

素晴らしい担当者さんに出会えました

金融機関の融資内諾が出ましたので
購入に向かって色々な事が動き出します

銀行に提出する審査申込書を提出したり

細かい質問事項を売主様にヒアリングしたり

大まかなｽｹｼﾞｭｰﾙを見立てて資金繰りを計算したり

まぁ忙しないですw

ホームセンターに子供の文具を購入に行ったら

偶然、大工のｲﾁﾛｰさんと遭遇しまして
物件購入後にリフォームしてもらう約束をしました♪

鉄部の塗装を考えたり
壁の穴を塞ぐDIY方法を調査したり
まぁ色々と楽しめそうです

物件のリフォーム活動があると

生産的な事で遊べますので楽しいですね

リフォームが終わったら

1か月くらいは賃貸に出さずに
己の基地として遊んでみようかなww

お友達を呼んで

投資勉強会

という名でビールを飲んだら楽しいかもなぁww

ｱﾊﾟｰﾄを購入するぞ！

というマインドセットに1か月以上かかりました
1月初めから何棟も見学を繰り返して
冒頭の言葉が脳みそに入りました

-----------------
3100万円の利回り8.4%の築古ｱﾊﾟｰﾄ

頭金620万円出して
ローンは2790万円組みます
30年返済　2.9%

家賃収入は21.7万円
返済額は11.6万円/月
管理費等を抜いて
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰは8.8万円

CCRは17%
-----------------

沢山の建物や街を見学しながら長時間考察しました

これならイケるかな。
築古に30年のローンだけど繰り上げ返済をしていこう！
買って運営できそうだ！！

と決断したのです

でですね
決断した後に出てきた物件が以下の物件です

-----------------
900万円の利回り11.5%の築古戸建

頭金420万円出して
ローンは500万円組みます
22年返済　2.9%

家賃収入は8.1万円
返済額は2.5万円/月
管理費等を抜いて
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰは5万円

CCRは14%
-----------------

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰは少ないけど借金の額がドーンと少ないです
借金を背負うプレッシャーが断然違います
それを考えると後者を選択するのは当たり前！
と言ってよいでしょう

１か月かかってマインドセット出来たから買い向かえたのです

たぶん

１か月前にこの物件が出てきたら
借金を背負う気持ちも作れてないしチャレンジしていたか？解りませんね

行動して『見学する事』や『電話する事』は大事だと思います

人生が切り替わる時があります

本当に購入できると良いなぁ

古家付の土地を購入するために

頭がグルグルしております

おおよその土地値の実勢価格で買付証明を提出しました

売主様は承諾してくれました

亀岡さん（仮名）と売主様には感謝でございます

後は

金融機関（銀行）の内諾をもらえば

購入に向けてゴリゴリと進むだけです

銀行の内諾が。。。。

緊張感ありますね（汗）

1件借入している銀行なので何とかなるか！

と思う反面

去年古いアパートを購入した時に

別銀行から巨大な借入があります

借金多すぎだろ！とマイナスの評価になるのではないか？

購入価格の50%でも融資してもらえるのだろうか。。。。

融資内諾が出たら9割方購入出来ます

悶々と待機している状態です

前回の融資では

月曜日に打診して木曜日に回答がありました

同じタイミングならば三日後になるでしょうか

ドキドキしながら三日間を過ごします

古家付の土地を見学しました

亀岡さん（仮名）とお仕事です

建物は古いながらもしっかりしておりまして

低地でもなく

湿気も少なく

雨漏りも無く

修繕したらいけるんじゃね！

と判断できました

最近は投資家の購入希望者が多いそうです

500～600万円位で

初めての収益戸建物件を探す層が多いとかなんとか

本で勉強しており

指値をしてきたり

webに載らない上流情報を欲しがる方々が多いそうです

ウーン。。。なるほど！

最初はワタクシも同じような気持ちで

物件を見て不動産業者さんに接していた気がします

12年前です

指値を通すのは

物件が売れない時期や

長期間売れ残っている場合に通りやすいです

あとは売主様が売却を急いでいる時でしょうか

webに掲載されない上流の情報を頂くのは・・簡単です

1回物件を買う事

指値しなくても良いんです。失敗しない価格で買うのです

そこからは業者さんからの信用を得られます

そうしたら

こんな物件あるけどまだwebに出してません見学行きませんか？

こんな連絡がきます

1回も購入していない人には内密情報ナカナカ流れません

なぜかと言うと

初めて買う人は業者さんからすると

・買えるかどうかわからない

・どの位の自己資金があるか解らない

・購入への本気度が解らない

このように見えます

購入までに売主様と買主と金融機関とかその他

色々な調整作業が発生しますから

買えるかどうか解らない人に内密な情報を渡しても

やっぱ買うのやーめた♪

となる可能性があるのです

徒労に終わる訳です

それだけは避けたいので上流物件は

本当に買えるヒトに行くのだと思います

今回の物件は上流物件ではなく

たまたまﾜﾀｸｼが別件で電話した時に

紹介してもらいました

最近は色々な情報が入ってきまして脳ミソが忙しいですｗ

数日前の事でした

いつもの投資系不動産業者小澄さん（仮名）から

あんまさん！新柏で土地値の高い物件が出ました！速攻で見に行きましょう！

と情報を貰いました

勤め先の帰りに物件見学を実施

それはそれは魅力的な物件でした

しかしなんやかんやで転進しました

新柏物件をシミュレーションしていたら

あぁこれはまた買えそうだな

脳ミソが展開していきました

そういえば

自宅近所でもう数字が似ている売れ残ったアパートがあったなあ

と言う事で色々な条件を考慮して

近所の築30年アパートを購入する作戦を練りました

このアパートは懇意にしている管理会社の物件でした

元野球ｱｽﾘｰﾄの亀岡さん（仮名）に電話

亀岡さんからなんで売れ残っているのか？ヒアリングしました

大きな問題が無い事を確認！

オーシ！アパートは買えるぞ！買うぞ！

鼻息荒らして気合い入れてエキサイトしていました

お話が展開していきます

その日の風呂で瞑想・・・

あああ！！！

アパート融資の金融機関は確か2400万円しか融資が下りないから

融資がムズイぞ！？

でですね

アパートはさて置き

亀岡さん（仮名）から

最近○×高校の横に古家付土地があります

法人使用の為、アチコチの設備が良いんです

あんまさん興味ないですか？

カウンターオファー（加藤ひろゆきさん風味）を貰いました

これがまた良い数字で良い内装の物件ですｗｗ

色々と脳ミソ忙しかったけど

買うのはこの物件かもなぁ

この先はどうなるのでしょうか？

行動しまくっていると人生が展開していきますね