あんまの投資活動日記！

2012年春に購入したｱﾊﾟｰﾄです
売却したので写真は無しです（汗）

当時は今ほど老後問題や年金問題がクローズアップされておらず
投資自体は一般的に盛り上がっていませんでした

それでもｱﾝﾃﾅを効かせて情報収集していたので
老後の2000万円問題も

キャッチしていた記憶があります

振り返るともの凄く良い時期に購入出来ました
首都圏16号線の内側　私鉄駅から4分　利回り13％以上
2022年現在からすると

奇跡のホームラン物件でした

でもね

それは結果論でありまして
実際の購入時には3000万円の借金をする訳です
子供も小さくてｶﾐｻﾝと必死のパッチで共稼ぎをしておりました

こんな借金して大丈夫か？俺

と大いにビビり倒しておりました

毎月の借金返済の額が17万円位あるのです
8部屋の入居者が全員退去したら
全部俺が返済しないとｲｶﾝ！！

ﾜﾀｸｼの給料ではとてもじゃないけど払いきれません

今思えばそんな事ある訳ないじゃんww

と言う事なのですが
ビビっておりました

メチャ緊張した中での契約でした
確か10時に契約なのに4時頃に起床した記憶がありますw

それまで80棟位見学していたので
机上の計算では何とかなる！
と思えたのですが
感情がブレーキをかけておりました

そんな時に

いつもはおっとり系のｶﾐｻﾝが

この物件を買わないとイツまで経ってもスタート出来ないよ（ｷﾘ！）

と背中を押してくれました

飛び込んだ気分で買付証明を出しました

この物件を購入してから
貯蓄の速度が大幅UPしましたので
次なる物件への購入資金が増えていきました

空き部屋でDIY作業を施した事も

思い出深いです

8年程保有したのですが
買値より2割増位で売却出来ました

購入時期がとてもラッキーだったのです

不動産投資の凄さを強烈に感じた物件です

本当に1歩目を踏み出して良かったぁ
と思えた物件なので印象が深いです

印象深い！と言う事では№1の物件でしょうか

利回り30％オーバーの築古戸建です

数字だけで見ると利回り30％は美しいのですが
かなり面倒な事が多発しました
学びも一番多かったのです

・海外在住の方から購入で海外送金がメチャ苦戦
・残置物撤去で7～800キロのゴミを廃棄→家具の壊し方を学べた
・水道がなくて井戸
・1階全ての床がベコベコ
・砂壁を塗装した→砂壁が怖くなくなった
・キッチンの床下収納からオゾマシイ物体が出てきた
・玄関扉の枠にｼﾛｱﾘ被害があった
・古いｴｱｺﾝを自分で外した

あらゆる問題課題をやっつけた結果
自分自身がとても強くなった気がします

ﾁｮｯﾄした問題課題が出てきても

気合いがあれば何とか打開できる！

と言うマインドになりました

それと大工さんとの絆が深まった事が良かったですね

これ以降は砂壁とかｼﾛｱﾘとか見ても
恐怖が無くなりました

ついでに勤め先の仕事でも

恐怖でビビる事があまりなくなったな

色々な書籍で読んでいた
利回り30％の物件
がどういう物件なのか？体験を持って理解できました

沢山の修理が発生したので

実質利回りは20％です

数か月後に賃貸営業さんに見せた時
ビフォーアフターの景色の違いに

ビックリしていた顔が忘れられません

なんだかんだ大変でしたが
利回り30％は収益力は凄いです

近所の戸建物件を見学した後に

信頼できる不動産エージェント山羊さん（仮名）より

紹介された戸建物件がありました

平成築なので室内が新しくて立地も良くて
パッと見た感じでは良いかもなぁ

築20年未満はワタクシの中では
『新しい！』
です！！

でも
サイディング壁に爆裂があったりして

外壁の修繕にお金がかかる！

と言う物件でした

表面利回りは8.8%です
修繕して色々とやると7.0%位です

築18年位で利回7％をやるか？

今なら【即買い】ですが

当時は迷いに迷ったのです
投資になるかな？でも自分で住むには良いよなぁ
と言う物件でした

当時の相場では収益力が低いので

ワクワク感は一番小さかったのです

が！？

後から見ると運命的な岐路に満ちた物件となりました

①クロス職人の幼馴染ﾜﾀﾙ君と再会できた
②ﾜﾀﾙ君の紹介で大工のｲﾁﾛｰｻﾝを出会った
③山羊さん（仮名）と再度取引が出来た
④外壁塗装を実行経験した
⑤洗面化粧台やビルトインコンロを交換した
⑥近所の銀行さんと新たなお付き合いが始まった
⑦数年後に繰り上げ返済を経験できた
⑧法務局の抵当権抹消登記を経験出来た

沢山のメリットを享受しました

収益力だけを考えてはいけませんね

上記①②③は
お金では計測できませんが
投資資金を回収したと同等かそれ以上の価値がありました

今では一番のCF稼ぎ頭となっております

新築戸建てを買った時に

ご縁が出来た不動産エージェント山羊さん（仮名）

山羊さん（仮名）から

色々と上流物件を紹介してもらうようになりました

１番最初に物件を買う時は

基本的に上流物件情報はもらえません

購入後に面倒な事を言わないお客さん

↑これ結構大事です

で居ると上流物件を紹介してくれるようになります

旅先で入電

あんまさん古い戸建てがあるのですが

まだ公開していません

見学しますか？

速攻で帰宅して見学しました

おおお古いなぁ

全部の部屋が和室です

風呂のﾘﾓｺﾝも時代を感じます

駐車場が付いているので

出せば５万円で貸せそうです

ただし

前面道路が私道で持ち分がありません

建替える時に面倒な事になりそうです

築年数は５０年でした

それを承知した上で500万円くらいで購入しました

最終利回りは13.4%

まぁまぁ良い物件だよね～♪

気分は上々でした

キッチンは未使用

あ～～失敗したなぁ

と言う経験があります

決済の時に売主様と談笑したのです

以下の事を仰っておりました

・前面道路の関係で売るのが難しかった

・売れないと半分諦めていた

・無料で国家に返納しようとしたけどそれが出来なかった

あ～そうなんですね～ニコニコ

と決済時にニコニコ笑いながら

ええええ！？

それを知っていたら200万円位で指値して買ったのにぃぃぃぃぃ

（心の声）

でも強烈な指値して

山羊さん（仮名）の顔を潰しても仕方ありません

気持ちを切り替えました

この物件は収益力が高いです

退去が出てもスグ埋まりますし

駐車場付きの戸建てで地域最安値で出しているので

安定稼働しております

色々と学びになった物件です

山羊さん（仮名）から２件目購入となりました

関係が深まったように思います

２０１５年３月の日曜早朝に物件検索をしておりました

船橋市で野田線駅徒歩１１分新築戸建てが

1980万円で売りに出ておりました！！

土地面積から計算しまして

土地値がおよそ1300～1400万円

建物は。。。。600万円くらい？ですか？？

なんで？何かの間違いか？

とりあえず現地に行ってみました

現地に居る販売業者さんに

なんでこんなに安いのか訳を聴いたところ

この値段は間違えです2180万円です

2480万円を年度末で値引きして2180万円なのです

HPに掲載している別業者が

他の物件の値段と間違えたようです

でも安さの原因は

購入申し込みが入ったけど２日前に流れてしまったと・・・

銀行審査の段階で

旦那の過去の借金が明るみになって

奥様が逆上して・・・修羅場でした（汗）

今回は早く売りたいので

値下げしております

と教えてくれました

新築のお部屋はナイスです

当時は写真が下手くそでした（今もか）

ビルトインコンロ

浴室乾燥機です

我が家にはありません。羨ましいです

風呂内のﾘﾓｺﾝ

二階の部屋

リビング↑

あとから聞いたのですが

パワービルダー系の建築会社は

３月末までに売上を確保したいので

たまに相場からかけ離れた大安売りをします

2180万円で買うか・・・買うまいか。。。

何度か相談していた不動産屋山羊さん（仮名）に相談しましたところ

トントン拍子で話しが進んで

最初の間違った価格で購入出来ました

カミサンと必死のパッチで貯めた資金を

頭金半分くらい入れて近所の信金さんで借入出来ました

家賃から返済を引いて6.5万円位のｷｬｯｼｭﾌﾛｰです

当時利回りはたいした事無いと思っていましたが

7%あったと思います

CCRはたいした事ありません

そういう意味では失敗です

頭金を他のｱﾊﾟｰﾄに使えばもっと飛躍拡大したでしょうか

でも木造新築の建物が

実質６００万円位で買えたのです

GREATな取引でした

この物件のおかげで

山羊さん（仮名）とのお付き合いが始まったので

人生の舵がガクンと切り替わった物件となりました

CCRが小さくても後悔はありません

自宅近所でボロ物件が売りに出されておりました
ボロすぎて古家付の土地で数百万円だったと記憶しております

その場所にｱﾊﾟｰﾄが建築され始めたのを確認して
速攻で売ｱﾊﾟｰﾄを検索しました

売主業者を探し出して
メールを入れて
営業さんにお会いして
トントン拍子で話しが進んでいきました

この時期は築古木造アパートを売却したばかりだったので
キャッシュポジションが大きかったのです

出来るだけ早くキャッシュを不動産資産に組み替えたかったので
多少、条件の妥協をして購入しました

【メリット】
新築なのでカッコいい
設備がドレも最新のﾓﾉ
入居者は若いけど属性が良い
購入時メチャ楽だった（商品なんだな）
入居率安定しており堅い財務状態になる

【デメリット】

新築なのに猫OK
管理料と清掃費用がセパレートで維持費が高い
管理会社にやや不信感あり
値段の割にｷｬｯｼｭﾌﾛｰが小さい

こんな所でしょうか
2年前の購入です
利回り7％位でした

相場が変化しているので
2022年11月現在ならば家賃がもう少し高く設定されて
販売価格も高くなるでしょう

10～15年後の状態で

いくらで売却できるか？
そこら辺でこの物件の収益力が解るような気がします

あんまり苦労せずに購入できました

新築で大儲けしている洗練された投資家は

土地から仕入れて

自分で図面を作って利回り9～10％で作るそうです

いつかその様な物件をﾁｬﾚﾝｼﾞしたいです

でも

新築アパートは経験してみたかったし
これはこれで正解なのかな
と思っております

早くDIY作業してーよ～！！！

と思っておるのですが

ナカナカ安い物件が見つかりませんね

投資活動が停滞しておりまして

メンタル的な疲労が出てきたかも知れません（汗）

まぁ何とかなる！

とポジティブに考えます

物件の紹介をしましょう

今年の初めに購入した築44年の戸建て物件

この物件は告知物件でありまして

以前から賃貸住宅だったのです

入居者様が室内でお亡くなりになられた結果

売主様としてﾁｮｯﾄ厄介な不動産になりました

以前の様な家賃で貸せなくなった

しかもかなり安い価格でしか売れない

でも少しでも高く売りたい

不動産業者もﾁｮｯﾄ面倒ｸｻｲ物件です

ボロイので売買決済が終わった後に不具合が出るかも知れない

クレーマー的な購入者だと後で面倒ｸｻｲ

しかも

高い金額では売買成立しないので仲介料も安い

と言う事で

購入後にクレームをつけないであろう

ワタクシに打診が来ました

3年前に築50年のボロイ物件で色々な瑕疵がありましたが

一切、クレームを言いませんでしたw

購入後に和室の砂壁を塗装しました↑

塗装で深夜残業を頑張りすぎて膝を怪我したのですが

今となっては良い思い出ですww

エアコンを取り付けて快適になった和室↓

ボロイキッチンを交換してキッチンパネルを大工さんに施工してもらった↓

結果的に

3月頃に入居が決まりまして

（告知内容も気にされなかったようです）

利回り18％の物件

に仕上がりました

購入当初は利回り12％位だろうなぁ

と想定していたのですが

こんな事もあるのですね

この物件購入で己の財務内容が加速しましたので

とても思い出深い物件です