あんまの投資活動日記！

本日は尊敬する不動産投資家

沢孝史さん

のセミナーを受講しました

インフレありきの考え方で投資をしていかないと

生き残れませんね

新築不動産も建築費用や資材の高騰で大変です

興味深い事をお聴きしました

〇デフレ下では家賃下落前提なのでインカム優先

〇インフレ基調では家賃下落リスクが減るのでキャピタル優先

と仰っておりました

そして

過去数年のキャピタル事例を開示しておられましけど

エッグイ！キャピタルを得ておられるのですね

億は2桁あるんじゃねーの？

で得たキャピタル資金で

ゴッツイ新築を買う訳です

頭金を結構入れられるのでしょうか

返済比率に余裕ありまくりです

超堅い経営になります

そしてキャッシュも増えていきますね

高利回りがどうのこうの～

と言う次元ではないのです

投資家はﾘｰﾏﾝとやっているゲームが違う！

と認識しておりましたけど

超資産家はワタクシの様な小さい投資家と

やっているゲームが全然違うのだなぁ

と勉強になりました

ワタクシもそのようなゲームに参加できるように頑張ります

毎晩のように残業労働をして

リフォームしております

労働というか趣味に近いのですけどw

クロス屋さんの工事が殆ど終わっておりました！！

ウワーやっぱ綺麗になるのですなぁ

室内クロスの壁専有面積が巨大なので

一気に築古感が消えてしまいます（ありがたいです）

スイッチプレートも交換して新築風味になってきました

ああああ！これダメだ↓

玄関モニタフォンが黄ばんでおります

他が綺麗なのに

モニタフォンだけ！築古感が出ておりますｗ

使えるんだけどなぁ

商品としてはキビシイので交換しようと思います

いずれにせよ

クロス張替えの効果は凄いです♪

過去の投資活動を振り返っております

18年間の投資活動を振り返ると
まぁ自分では出来すぎ！？
と思える位、
良い時期に株式市場、不動産、参入出来たのかもしれません

過去から現在に目を移すと

今年の経済情勢はやはりキナ臭いです

カチッとした理由は言語化できないのですけど

数年前から
紙幣の切り替えがある2024年は何かある！
なんて根も葉も無い噂がありました（汗）

それは冗談としても
為替の動きもオカシイです

2023年前半まではイケイケだった不動産価格が高止まりしました
首都圏近郊では売れ残りの新築物件も出てきております

建設会社やらアチコチの企業業績がヨロシクナイ情報も入ってきています

定期観測している
著名な投資家コラムでも
楽観的観測が激減しまして悲観的観測が多くなっております

コラム予想が当たるかどうかは別ですけど
著名なコラムニストは

賭博的に予想をしているのではなく

警戒した方が良いよ
警戒し始めたよ

という文章が多くなってきました

なんとなく。。。感覚的にですけど

野生の勘wで

株式をショートしようかと考え始めました

長期的にはインフレが継続する事は間違いないように思うのですけど
株式や不動産がめったやたらに上がる事は・・・・
考えにくいかなぁ

これからの5～10年間も

破綻せずに回していきたいので
情報収集して精進していきたいものです

ガングロさんのコラム

税理士は、「不動産再生は金食い虫で、同時進行で3棟もやるのは無謀そのものだ」と言います。

と書いてありました

不動産再生は金食い虫

心に突き刺さりましたね

本当に再生ってお金が発生しまくりde

闘魂注入中の築古物件で痛感しております

購入時に想定していなかったリフォーム費用が
予想以上に大きくなりやすいです

購入前の内見で気付いてないﾎﾟｲﾝﾄがありました
・電気工事
・トイレタンクの破損

これは購入前に確認が不足しておりました

後は物件内で作業をしていると

色々な不備が目についてきて新たに作業をしだすと

お金が発生してしまいます

自分でやれば費用は抑えられるモノを
時間を節約する為にプロにお願いする事もあります
そうするとお金がかかりますね

クロスの張替えやら襖張替えはプロにお願いして

出費が嵩みます

結果的に家賃収入は無いうえに
リフォーム費用と銀行への返済とで
ｷｬｯｼｭｱｳﾄが多くなっております

春なので固定資産税やら各種税金支払いも多いです
いやはやもうね

カッツカツです（汗）

子供の教育費と重なって泣きそうですww

ただただ

入居者様に気持ち良い家を提供したい！

という一心なのですけど

ビジネスでもあるので際限なく投入する訳にもいきません

ﾘﾌｫｰﾑのｷｬｯｼｭｱｳﾄは怖い！
とあらためて肝に銘じました

他物件の家賃収入が無ければ・・・・

恐ろしい事になっておりました

アパートの運営では色々なトラブルが発生します

先日、
古いコンセントプレートから音がするので怖い！交換してクレイ！

と入居者様から管理会社経由で連絡がありました

それは速攻で交換してあげてください

と回答しました

ｺﾝｾﾝﾄﾌﾟﾚｰﾄは500円位です
交換作業は・・・

電気工事技師が作業して10分以内で終わります

ただ出張費用とか管理会社のｽｹｼﾞｭｰﾙ調整もあるだろうから
7000円。。。。いや1万円位になるだろうなぁ

と予想しました

でですね

数日後に交換作業の見積もりが出まして

2.8万円！
この数字で工事を進めて良いですか？

と連絡が来ました

ﾁｮｯﾄ待てﾁｮｯﾄ待てお兄さ～ん！ﾗｯｽﾝｺﾞﾚﾗｲ・・・
なんかそんな人達が居た気が

いやいやプレート購入でいくらで
作業時間は15分くらいですよね
その他、出張費用とかｽｹｼﾞｭｰﾙ調整を入れても
いくら何でも高すぎませんか？
それとも何か特別な工事をするのでしょうか？

とマイルドに回答しました

管理会社さんは
別の業者当たります！

という事で数時間経過して回答が来ました

1.1万円になりました（汗）

ハ～イ！工事をお願いしました

これって何も知らないオーナーは
2.8万円と出た時に

なんだよ結構タケーナァ！しゃーないからお願いするか

となるのかもしれませんね

色々なトラブルがありますけど
色々と広く（浅くても良い）ネタを

知っていた方が良いと思いましたね

物件に行った際、内装屋さんが作業をしてくれておりました

色々と情報交換をした上に
内装作業のアドバイスをしてもらえました

今回、小さい１部屋は己でクロス張りをするつもりなので
元のクロスを自分で剥がして
自分で下地材を塗ったのです

クロスを貼る際、重ね切りではなく
突きつけでやると良いよ！

とか

床のベニヤはボコボコしているからパテを入れて綺麗にせんと
クッションフロアを貼った時にボコボコする
だからこの場合はフロアタイルを使うと良いですよ
その場合、部屋の中央から貼る事！

とか

教えてくれました♪

今後の方向性が定まりました

とりあえずフロアタイルをどれだけ必要なのか？

夜間残業して寸法取りをしました

電気が点くって嬉しいですなぁ

21:00過ぎまで残業してもうた♪

仕事なのか？遊びだか解らないけど

まぁ楽しいうえに綺麗になったら商売になるので

ドッチでも良いですな♪

電気が通っていない戸建物件
テントの様な建物ですw

先日、物件に資材補給に行きました所
電線と建物がｺｰﾄﾞで繋がっておりました！！！

３月末に電気工事を申し込んで４０日くらいで
ついに電気が開通！！

テントが通常の戸建物件になりました！！！！

これで各種工具も力を発揮できます

いやはや長かった！

まずは何するかな～
家中を掃除機かけまくろうと思っております♪

夜騒音が出ない作業が

出来るようになったので残業が増えるなぁww

今後、電気開通に関しては細心の注意を払って動いていきます

極東の船長さんの言葉が刺さりました

サラリーマンは、お金のコントロールが出来ないという意味では、マネーリテラシーを勉強するチャンスがないんだよ。

日本の源泉徴収制度はサラリーマンをお金のリテラシーから隔離するための政策だと思っているよ（笑）

源泉徴収制度は

本当にお金の知識や税金の事を学ばなくなりますね

ワタクシも以前は

給与明細を貰った時に手取り額だけを確認しておりました

12月給与で還付金が少し戻ってきては喜んでいました（汗）

収入が入った時に

即税金を引かれる仕組みなので

収入＝手取り

と勘違いしてしまいがちです

家庭持ちのサラリーマンで月3万円の小遣いなんてまだ裕福な方だろう。

だから、お金のコントロールが出来る状態っていうのを最初にマスターしないとお金が増えていかない。

家庭持ちのサラリーマンで月3万円の小遣いなんてまだ裕福な方だろう。だから、お金のコントロールが出来る状態っていうのを最初にマスターしないとお金が増えていかない。

一番てっとり早くそれを学ぶには、物件を持てという事だよな。そうすると自分で確定申告をするし、それでお金を増やすための秘密を知るきっかけになるはずだと思うんだよね。

確定申告をすると

収入＝手取り

ではない事が解ってきて

リーマンの税金のかかり方にビックリします

収入-経費＝手残り（儲け）

この手残りに税金がかかるのです

船長のスペック
＜現在の所有物件＞

40棟1,000室総投資額は130億円、年間家賃収入は9億5000万円、税引き前CFは約3億円

↑こんな巨大な投資家なのに

船長はエバる気配は微塵もなくて

とても優しいのです

本当に尊敬しております

マイクロソフトはWindowsを世に出した時に
欠点がある事を認識していた。
だからこそ沢山のバージョンアップが発生している

逆に言うと完璧なモノを作ってから
商品を出した訳では無い。
起業するには完璧な状態を目指していてはダメだ。
車を出す時に全ての信号が青になるまで待っていたらいつまでもスタート出来ない。

アチコチで聞くフレーズです

多少の不備があっても走り出してしまう事が大事
走りながら色々と考えて

色々な修正をしていく事

法人化を目指していながら
少し躊躇している自分の胸に突き刺さりました

出来ない理由,やらない理由、

を考えてしまっていては
イツまで経っても、何も出来ません
この場所に居るだけです

やるしかない！俺はやるんだ！
と気持ちを燃やして

とにかくｽﾀｰﾄしないといけませんね

特に予定の無い休日は出来るだけ早起きします

早朝に投資の机作業を実施しまして

7:00頃に築古物件に移動しました

色々細かい事を進めます

先日パテ埋めしたキッチン扉

パテが乾いてメチャメチャ痩せておりました

再度パテを打ちました

3日後くらいには研磨できるかな

続きまして

コーキングのガンを出しまして

こちらはコーキングのヘラ

壁際に水が入るとカビが生えるのです

洗面所と壁の隙間をコーキングで埋めました

各種のコンセントプレートの交換です

平行器で平行を取ります

あとはビスで留めるだけ

コンセントのカバーは結構簡単に外したり止めたりできるのです

ほら新品状態になりました

交換前はこんなプレートでした↓

借りる人が喜んでくれたら嬉しいです♪

賃貸経営は己の会社みたいなものです

自分の好きな時間に好きなだけ労働出来ます

しかもその労働は楽しいです

やらされた感がありません

この日は朝5:00～昼11:30位まで労働しました

とても楽しい時間でした

昼以降は子供と遊びました♪

物件の仕事が沢山残っておるのですけど

登山に行ってしまいましたw

山を登る時に結構な有酸素運動をします

ゆっくり歩いて登ります

それでも結果的にコースタイムより早く歩けるのです

それはあまり休憩を取らずに歩き続けるからです

5段階で言うところの速度１です

登頂時に休憩を取るくらいで

あとは全て行動出来ます

速度3～4を出すと酸素が足りなくなって

ゼーハーゼーハーして休憩が必要になります

休憩すると

0から1にパワーを出す事になります

これが結構疲れるのです

1から2にパワーを出すのは簡単なのですけど

0→1はかなりシンドイのです

あああ！！不動産投資も同じだな

とインスピレーションを受けました

不動産を購入するのも

1棟目が一番シンドイです

精神的にもお金的にも一番キツイのです

自己資金は

基本的に勤労所得からの蓄え一本で賄います

※株式資金がある人も居ますが

ところが2棟3棟と買い進めて行くと

大分楽になっていきます

自己資金は

それまでの不動産収入から捻出できるようになります

0から1はかなり大変なのですね

何かを成し遂げるには

絶対に何処かで0→1が必須です

登山も投資も出来るだけ休憩を取らずに

ゆっくりゆっくりと継続していこうと思います

築古の物件にありがちな

ダサいキッチン扉があります

これまぁまぁカッコ悪いのでﾏｲﾅｽ印象を与えてくれます

取っ手を取り外したら大穴が出来ました

今回はパテ埋めをチャレンジしてみよう！

大丈夫かなぁ？出来るのかなぁ？

なんだかビチャビチャになってもうた

心が挫折して2週間程放置ww

連休で時間あるしね

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞでパテの突起部分を研磨しました

ゴシゴシと擦る事1時間

おおお！？なんかスベスベして平らになってきたぞ！？

カッティングシートを貼ってみた

若干汚いけど。。。まぁ前よりはインじゃね？

新しい取っ手を準備して

キッチンに設置してみました

まぁ若干下手くそだけど、やらないよりはマシかな

あと10枚程あるので大変だなぁ

けどノウハウは掴みました

リフォームあるあるですが

作業が終わるころにｽｹﾞｰ上達するんですww

電気が通ったらオービタルサンダーを駆使して

シート張りを実施しようと思います♪

銀行の返済予定表と決算書を見ておったら

おー！？インじゃね？

負債の部分が

日本円の通貨下落やインフレのリスクヘッジになっておるように感じました

最初は資産を増やすぞ～

と思いながら不動産を買っておりました

しかし今となっては

結果的に12年かけて

借金+現預金　→　不動産

に交換していたのです

おそらく

12年間現預金をストックしていたら

最近のインフレに飲み込まれてしまっていたでしょう

12年前の500万円と今の500万円では

購入できるモノが違いすぎます

借金して土地を買っていたら

ｲﾝｶﾑを得ながらも裏では土地値が上がっていました

上がったというより

円の価値が落ちたんですね

借金にビビりながらも

不動産を購入してきて良かったんだよな

と思いました

めったやたらに借金すりゃ良い訳ではないです

念のため

ここ5-6年は株式も【増やす】と言う気持ちは殆どありません

どちらかと言うと【守る】【保険】と言う気持ちです

現金よりも株式の方がマシかなぁ

ってのが本音です